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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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松绑公积金,看起来并非那么美?  

2014-10-15 10:32:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近日,住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。新政策主要包括,职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,可申请住房公积金个人住房贷款,贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。

此外,对于曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的,缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。此次新规还对于公积金贷款降低门槛还体现在,《通知》提出住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市,可适当提高首套自住住房贷款额度。各省、区、市要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续。

三部门联合发出公积金贷款新政,被业内称之为是继限购松绑和贷款新政之后,楼市的第三轮救市政策。资料显示,截至20148月末,全国缴存住房公积金职工为1.07亿人,缴存总额7.03万亿元,职工提取总额3.49万亿元。

对此,专家们表示,此次贷款门槛的降低,可与之前松绑房贷政策起到一个“叠加效应”,对楼市起到一个加温、助热的效果,房地产市场的低迷期有望终结。不过,笔者认为,此次公积金新政主要影响的还是刚性需求者,他们欠缺现金支付的能力,且对房价高低较为敏感,在购置房产方面急需低息房贷的支持的群体。而此次新政主要体现在以下几个方面:

其一,异地购房可用公积金贷款,使得外来人口缴存公积金积极性显著提高,更显公平正义。新规定提出,各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续,并推进异地贷款业务,这样职工就可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明,向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。

笔者认为,现代社会人们工作的流动性日益增强,许多人在就业地缴存公积金,却因房价过高等原因而选择回原籍购房,但由于公积金在城市之间不能转移接续,这就意味着公积金费用白白缴存了。而此次公积金新政在一定程度上对全国房地产市场成交起到一个推动的作用,对于工作变动的居民也更加公平。

其二,贷款缴存要求缩至半年。按照现行办法,职工需足额缴存住房公积金12个月才可申请住房公积金贷款,此次《通知》将缴存时间缩短至6个月(含)以上。同时,对于住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市,相关部门可根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况,适当提高首套自住住房贷款额度,加大对购房缴存职工的支持力度。

笔者认为,一直以来,之前的公积金管理制度广受民众诟病,一方面大量公积金躺在银行里面不用,面临货币贬值之苦,而另一方面,由于公积金提取手续繁杂、门槛较高,使得很多有购房意愿的人望而却步,公积金的资源始终没有得到较好的利用。而此次公积金缴存时间的缩短,可使更多的人享受到公积金贷款买房的政策优惠。

其三,二套房可享受公积金贷款。根据新政策,住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。而2010年,有关部门出台的文件要求,实行支持首套、限制二套、严禁三套的住房公积金贷款政策。

笔者认为,拥有二套房住房已经不能说是完全意义上的“刚需”了。而购置二套房也能获得公积金贷款,即体现了住房公积金对缴存职工改善住房的支持,也说明了决策层想通过改善型购房者入市,消化各地商品房的高库存的良苦用心。但是管理层的鼓励自住型、改善型需求,遏制投机投资性需求,防范房地产金融风险的底线还是没有变。

其四,公积金贷款评估担保费取消,对于减轻刚需购房者压力,起着积极作用。从现有规定来看,全国大部分城市的个人公积金贷款主要涉及两笔费用,分别是评估费和担保服务费。此次《通知》,取消了住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目,减轻了购房环节方面的成本,有助于促进成交量的回稳。

笔者觉得,这些费用所占比重并不很大,但对于购房者而言,会减少些许负担。此外不只是购房成本降低了,还可以简化许多手续与环节,为居民节约不少时间。

面对公积金贷款新政,再加上之前央行、银监会放松限贷政策,使很多既得利益群体看到了房地产市场“回升”的曙光。在他们看来,即使当前楼市仍处低迷,但是明年房地产市场将会回暖,房价还会在各种政策的利好之下,继续向上。但是,笔者认为,各种楼市利好政策的维一目标就是,不想让房地产业出现迅速崩盘的恶果,而本轮公积金新政救市的效果并不会如人们预期的那样美好:

首先,目前的高房价,使得房地产不再是投资者的首选。根据央行最近公布的《2014年第3季度城镇储户问卷调查报告》显示,59.5%的居民认为目前房价难以接受。有媒体记者了解到的另一个数据显示了居民投资房地产的热情降温。央行调查显示,居民偏爱的前三种投资方式分别是基金及理财产品债券 实业。这也是今年以来房地产投资首次未出现在居民投资意愿前三之中。

再者,与高房价泡沫相比,取消住房公积金的各种相关费用,对购房者而言只是杯水车薪。取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等相关收费后,业内人士测算:“一笔贷款期限20年、总额80万元的公积金贷款,至少能省下14000元。而贷款50万元则至少能省下8750元。”而区区这点公积金的费用节省,与北京等一线城市动辄近3万元/平方米的房价相比,这点优惠政策简直微不足道。

最后,公积金异地互贷,已不是啥新鲜事物,实际效果并没有想像中那样好。早在20094月,广州、佛山、珠海、惠州、江门、中山、东莞、肇庆八市的公积金管理中心负责人,在广州共同签署了八城市公积金异地互贷协议。根据协议,从200951日开始,在这八个城市缴存公积金者,只要符合条件,就可在任一城市申请公积金贷款购买住房。至于首付比例、贷款额度、年限等,都遵循现有规定,在哪个城市贷款,就按哪个城市的规定办。

而由于此项业务推出后,业务量较小,因此在三年协议期满后,八城市之间并未续签协议,珠三角八城市异地公积金互贷的业务也就此搁置。笔者认为,公积金贷款不管如何给购房者多少优惠政策,而高房价实实在的摆在那里,大多数买不起的刚需阶层还是买不起。

我们从此次的住房公积金新政再加上之前的房贷新政,可以看出决策层希望更多的自住型、改善型购房者入市的迫切心情。一方面希望引导这些“刚需”入市可减缓房价下跌的速度,避免发生金融危机,另一方面刚需群体与投机性需求相比,不易发生大面积断供现象,保证了银行房贷资金的安全。但是随着人们对房地产投资兴趣的骤减、高房价仍然耸立云端,以及优惠政策支持力度的有限,要想让高房价长期稳住不破,显然已经是不可能的。

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