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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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房地产库存高压为何短期难缓解?  

2014-10-17 10:50:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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根据上海易居房地产研究院1013日发布的《9月份新建商品住宅库存报告》显示:截至9月底,易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28013万平方米,环比增长4.0%,同比增长23.8%9月库存再创近5年历史新高。房地产企业的库存高压愈演愈烈,房地产市场的去库存问题引发强烈关注。

在不同城市的房地产市场博弈与调整过程中,一线城市与二三线城市呈现出更为严峻的库存积压问题。截至9月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米,环比增长分别为8.8%3.5%2.2%,同比增长分别为39.6%21.8%21.1%。一线城市与二三线城市相比,库存积压的程度与增长的速度都是更为令人担忧的。

业内专家发出警告,2014年中国房地产企业所面临的是库存高压问题,市场各方的力量与心理都在发生冲突与博弈,市场胶着期持续推高房地产库存,这也可能成为房地产企业的达摩克利斯之利,如果市场长期保持库存高压的态势,难免房地产企业会出现资金链断像的问题,从而引发的金融危机将无可避免。而笔者认为,造成一二三线城市房产库存创下多年来新低深层次原因有四:

其一,上半年房地产市场已经完全进入到一个调整期或者说是萧条期,持观望情绪的购房者逐渐在市场中占到了主导。前三个季度,虽然部分城市取消了限购或者采取住房补贴,但并没有出现足以支撑房地产市场的救市措施。这一系列信号导致购房者的观望情绪更加强烈,降低了购房者在短期内的购房需求。

其二,中央政府始终不愿调整货币政策,这造成房地产市场的基本经济环境并没有得到改变。不可否认,上半年中央政府通过二次定向降准、再贷款、PSL(抵押补充贷款)SLF(常备借贷便利)等数量型调控工具,向市场注入流入性,但这些资金要么流向民生保障工程,要么定向输入中小企业、三农领域,大多没有真正流向房地产领域,这使得房地产去库存难度加大。

此外,由于上半年银行信贷始终没有对房地产企业放开限制,库存销售比率的上升直接导致房地产企业面临更为严峻的现金约束。如果房产存货继续出现长期的上升而得不到缓解,这势必将会导致房地产企业的资金链出现问题。因此,降低库存同样是目前房地产企业所共同面临的一个严重的现实问题。

其三,开发商不愿意实质降价,使房地产去库存愈加艰难。房地产企业仍然对于政府救市抱有较强的预期,房地产企业不愿意在短时间里大幅降低房价以获取市场销售量。尤其是在地方政府纷纷表现出积极的救市姿态后,这似乎给予了房地产企业更大政策预期。这就导致了前三个季度,与房价的小幅下降相比,房地产库存的攀升速度显得更超乎市场预期。

而笔者认为,如果房地产企业真将去库存化作为企业的第一目标,大可以加大促销幅度、降低房价以获取销售量,但我们却看到的是房地产企业始终想要维持一个较为稳定的高房价,这也就势必导致房地产去库存化不可能进展顺利。

其四,一线城市没有像二三线城市那样普遍采取了积极的救市政策,通过取消限购或者补贴支持手段,来降低购房者的观望情绪,剌激购房需求。这也是造成国内主要城市房地产库存创下5年新高的主要因素之一。

截至9月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米,环比增长分别为8.8%3.5%2.2%,同比增长分别为39.6%21.8%21.1%。而目前观察,由于一线城市存在着较大房价泡沫,地方政府不可能在中短期内对房地产企业采取松绑政策,去库存问题将仍然十分棘手。

面对全国各地居高不下的房地产库存,最近央行、银监会出台房贷新政之后,又推出了公积金房贷新政,意在鼓励潜在自住型、改善型需求群体能够快速入市,这样既可以延缓房价过快下跌进程,又可以达到去库存的目的。而唯有如此,或许才能避免房地产金融危机的发生。

不过,房地产市场库存高压的现状还是不会在较短时期内改观,甚至可能会继续恶化。其一,2013年房价大涨,是众多所谓刚性需求的集中释放,今年即使出台救市政策,很难再引来庞大的购房群体。其二,国内房价涨了10多年了,很多地方房价翻了6倍以上,房地产市场还有没有投资投机价值,大多数潜在购房群体都已心知肚明,很少有人愿意现在入市充当炮灰。其三,除了各地存量商品房库存难以消化之外,后续还会有更多的增量商品房入市,导致去库存难度更加复杂,部分开发商因资金链断裂而倒闭在所难免。

中国主要城市的房地产库存创下5年新高,这说明了啥?说明了房地产求大于供的时代已经终结,未来的天平将更多的向买方市场倾斜。尽管近期各类救市新政陆续出台,从一定程度上促进了部分楼市成交,但是要真正做到房地产去库存仍然步履为艰。

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