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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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全球通缩来袭是高房价的催命符?  

2014-10-20 10:49:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   国际油价继续急挫,6月中旬至今跌幅已逾两成,昨日纽约期油更逼近每桶80美元水平,油价下跌压抑物价上升,全球主要经济体9月的物价指数呈现收窄甚至负增长,近日,中国公布的9月份消费物价指数(CPI),按年升幅便收窄至1.6%,见近5年新低,工业品价格指数(PPI)更连续31个月负增长,加剧市场对中国以至全球,随时陷于通缩的忧虑。

现在状况是,除了中国的CPI低于市场预期,英国9CPI仅有1.2%,是20099月以来最低;法国及意大利的最新CPI更加是负增长。而反映上游通胀的PPI,中国9月份录得按年下跌1.8%,第31个月负增长;美国则是下跌0.1%,为去年8月以来首度下降。这就意味着,欧美诸国及中国都将面对通缩的压力。

有国内专家建议,内地现在仍有增加基建投资及再次定向降准的手段去刺激经济抗通缩的必要。而笔者认为,未来几个月内地经济增长仍有下行风险,故要更彻底的预防通缩风险,但货币政策不宜全面放松,有必要进一步采取定向宽松的措施,此乃更利于实体经济的发展,对于稳定经济起着关键作用。

现在让很多购房者感到疑惑的是,一方面中国经济已进入通缩期,CPIPPI持续回落,表明中国内需疲软,通缩风险增加,不利于房价的持续上扬。而另一方面,央行、银监会等鼓励个人购房的房贷放松新政出台,之前悲观情绪开始消散,房价似乎有望止跌反跌。那么未来国内房价趋势是涨还是跌呢?笔者认为,要想搞清楚未来房价是涨是跌,就得先研究货币政策与流动性问题。

从今年6-9月,我国40余个城市陆续放开限购,对市场和预期的影响并不明显,而这次房贷的放松,却使得部分开发商和购房者对未来不再悲观,截至今年上半年,全国房地产贷款余额16.16万亿元,其中个人购房贷款余额10.74万亿元,个人房贷占全部房地产贷款的比重高达66%。房贷政策既属于房地产调控政策,也是货币政策的重要组成部分。

这也从一个侧面证明,房地产本是一个资金密集型产业,其中个人房贷对购房需求起着至关重要的作用。但是我国目前正处于全面通缩的边缘,则显示整体的资金面并不宽松,内需还呈现较为疲弱的状态。从目前的流动性来看,在通缩环境下的高房价不要说稳步上扬,就连保持都很艰难。

其一,当前的资金面很难推升高房价。虽然上半年,官方采取二次定向宽松货币政策、正回购等数量型工具,给低迷中的实体经济输入流动性,但是现在社会上的流动性远不及2009年房价大涨之时,当时M2增速超过29%。而今年9月份,M2同比增长12.9%,增速比上月末高0.1个百分点,比去年末低0.7个百分点;M1同比增4.8%,增速分别比上月末和去年末低0.9个和4.5个百分点。从而反映出货币供应虽较年初略好,但整体还是较为乏力。而房价从1万元/平方米推到2万元/平方米用的资金推动力有限,但是2万元/平方米再向上推,所需的资金量则更加宠大。

其二,各行业需求疲软,影响到人们购房的预期。2009年至2013年除了央行采取的是宽松货币政策推动房价上扬,实际上也是经济快速发展的好时段,各行业职工对自己未来“钱景”比较乐观。而如今面临国内通缩在即,经济面临调整阶段,各行业均在去库存、去产能化,再加上房价高高耸立,这使得购房者对自己收入增长预期降低,对购置房产的需求大幅减弱。

值得一提的是,虽然近期央行要求商业银行对个人房贷实行较为宽松的政策,但是最多也只是将今年上半年的基准利率上浮5%-10%,打回到9.5折左右,而这样的房贷优惠新政,对于想入市购房者的利好剌激作用有限。

其三,现在是国内外资金流出中国,而不是流入。与2009年不同,当年美联储为了拯救美国经济,先后推出了四轮量化宽松,而大量的流动性除了推高美国股市、大宗商品价格之外,还流向了新兴经济体国家,推升了这些国家的房地产泡沫。中国高房价在某种程度上说,也是外资大量流入,我国央行被迫投放基础货币惹的祸。

而最近国际市场上黄金、石油等大宗商品连续下跌,一方面显示全球经济又有衰退之兆,整体严重需求不足,有步入通缩的风险,另一方面也是美元指数走强的结果,这是因为美联储宣布逐步退出QE,明年开始加息,从而吸引大量流动性抛弃其他资产,更多的持有美元。在国内外资金大量流出中国,国内流动性趋紧也在所难免,高房价泡沫已现破裂之兆。

从表面上看,虽然央行、银监会放松了对房地产个人贷款的政策,鼓励自住、改善型群体入市,实际上也是希望刚需们延缓楼市下跌的进程。但是通缩阴霾来临,经济面临下滑风险,购房者的收入预期已经改变,再加上国内外流动性远非2009年那样宽松。所以指望政策能够救市恐怕是一厢情愿意。政策最多能让市场成交反弹一时,但房地产很快会复归原来的趋势。

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