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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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房产中介倒闭并非全是电商惹的祸  

2014-10-24 16:38:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  楼市持续低迷,受伤的除了炒房客、开发商,还有房产中介公司。伴随着买卖双方交投“地量”,依赖佣金存活的房产中介关店潮又起。 近日,在“2014年三季度地产金融形势发布会”上,易居中国执行总裁臧建军透露,他与中原地产创始人施永青一致认为,“去门店化”将成为房产中介行业的必然趋势。

今年是房产中介行业的多事之秋。先是搜房、安居客等网站因调高客户端口费用,引发中介公司集体抵制;紧接着,万科等开发商又推出了全民经纪人营销模式,动了中介业的“奶酪”;Q房网推出的独立经纪人制度则进一步削弱了传统中介的盈利能力;10月初,搜房收购21世纪不动产部分股权,成为后者第二大股东,正式进军房产中介和代理行业,更是令其他中介企业直呼“狼来了”。

当前的房产中介市场是一块很大的蛋糕,吸引着各方的眼球。以一手房为例,按照开发商营销费用约占销售额的2%~3%计算,假如新房销售金额为8万亿元,整个新房市场的营销费用规模超过1600亿元。而其中由代理销售的比例约为40%(即3.2万亿元),代理销售行业一般提取1%的费用,就是300亿元的规模。

 除了一手房代理,中介行业的二手房业务也很可观。据估算,新房和二手房销售金额的比重大概是31。按照这一数据,二手房市场的整体销售规模可达2.5万亿元。按照目前中介行业套均佣金2%计算,二手房中介市场规模约为500亿元。上述新房代理与二手房中介市场规模合计可达到800亿元。

虽然房地产中介市场蛋糕很大,但是这个市场并不稳定,每一次楼市调整,总会伴随大批房地产中介关门。房地产市场几乎是三年一个周期。每一次市场井喷之后,第二年必然是一波大调整。但是今年的楼市“寒冬”形势更加糟糕,来自各方的压力,正进一步挤压中介行业的生存空间。

首先,大部分房产中介在牛市拼命扩张开店,以争夺更多的市场份额,这在短时期内可以取得立竿见影的效果。但到了楼市“冬天”,往往因为积蓄不足而不能“御寒”,其旗下门店反倒成了中介包袱,从而导致整个行业出现关店潮。

再者,房产中介受到电商平台冲击,业务受到挤压,倒闭潮在所难免。之前搜房和安居客相继提高了二手房客户端使用费率,遭到多家中介公司集体抵制,进而造成大量房源从这些网站下架。这次风波倒逼房产中介纷纷向电商转型,发展线上业务,完成从实体门店向平台的转变。但传统房产中介想走O2O之路也并非易事,若不能找到很好的电商合作伙伴,而靠自己独自摸索上线,几乎没有成功的可能。

 新型房产电商的优势很明显,基于全民经纪人的理念、利用互联网的平台,电商可以黏附海量客户,集聚购房人气,挖掘潜在需求,降低营销成本。而且,由于没有实体铺面的租金成本,房产电商给予经纪人的提成高达50%~80%,结佣模式(成交即结算佣金)也很灵活,深受经纪人喜爱。

此外,传统中介还受到了来自金融业的冲击。6月上线的平安好房网,就打出了“去中介化”的招牌,借用平安好房贷、首付贷、好房宝等金融产品,来和中介争夺客源。

最后,新营销模式挤压传统中介的生存空间。一些大型房屋中介所掌握的客源常常多达数十万、上百万,但是最终购买房子的不到一成。事实上,这不仅是中介业遇到的问题,开发商同样为此困扰。正因为客源转化率偏低,万科等开发商又推出了全民经纪人营销模式,这无疑是动了传统中介的“奶酪”。

房产中介再现倒闭潮,并非都是电商惹的祸,而是在各种压力的共同作用之下形成。房地产中介“去门店化”已是大势所趋。在此背景之下,中介公司只有自我革命,通过放缓门店扩张步伐、压缩管理层开支、建立电商平台等举措来谋求突围。随着国内房地产市场的调整,房地产中介行业将重新大洗牌,一些能成功完成向电商转型,以及创新出符合市场需求的新营销模式的传统房产中介将会脱颖而出。

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