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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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地价捂热房价必将遭遇四大阻碍?  

2015-01-13 15:39:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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18日,经过53轮的厮杀,由两家央企华润置地和首开股份,与险资金主平安联合体以86.25亿元共同夺得北京丰台一幅地块,溢价22%,该地块晋升为北京土地历史上最贵的总价地王。对此,万科高管毛大庆在接受媒体采访时表示,2015年开始,北京楼市的普通商品房房价将进入6万元时代。

无独有偶,昨日(112日),北京万柳书院项目获得现房销售许可证,销售均价为14.5万元/平方米。昔日的单价地王,如今入市的姿态在多位业内人士看来符合之前的预期。尤其是前不久农展馆地王以16.5万元/平方米的价格拿到了预售许可证。不过,万柳书院住宅地产的高房价已经引发舆论的恐慌。

业内人士表示,按照过往经验,地价上涨将推升区域房价水平,在2015年国内一线城市房价似有较大的上升空间。不过笔者认为,土地市场热度向房价传导可能会受阻,相关风险隐患亟需引起房企高层的关注。房企在一线城市高价拿地“稳赚不赔”的日子已经过去。

首先,高房价与收入增速并不同步。目前我国一线城市的房价已经与国际接轨,住宅均价水平与国际大都市比肩。北京四环内住宅交易均价都在6万元左右,而东京、香港、新加坡也大致在相同水平。但我国居民收入水平却远远落后于国际平均水准。

2013年,北京城镇居民年人均可支配收入是40321元,仅是新加坡的1/6。由于房价先于收入接轨国际大都市水平,导致商品住宅需求高度集中于高收入人群,投资投机性购房比例也较高,存在着较大的金融隐患。所以虽然房企可以争当地王,更可以把地价推向极致,但要想真正传导到最后的房价上面去,恐怕已远超周边居民的购买力。

再者,一线城市人口接近饱和,地方政府并不希望人口过多的导入。以北京为代表的一线城市人口过于集中,人口调控已成为政府重要工作内容。在国家层面京津冀一体化战略的指导下,未来北京部分人口将向周边城市转移,导致社会终端住宅需求下降。

同时,在经历多年旧区改造,以及保障性住房建设规模的跟进之后,北上广深等一线城市民众的居住面积和环境已有较大改善,增量住宅需求趋于饱合,未来刚需入市空间将会缩小。更何况一线城市房地产也在去库存化,仅是消化存量库存也需要13个月以上。当前现在住宅地产已由卖方市场向买方市场转变。所以土地市场的热度很难向房价传导。

其三,民众的收入增速预期正在下降。国内房价单边上涨了10多年,都是拜中国经济的高增长之赐。由于各行业兴旺发达,普通民众对未来收入提高充满乐观,所以才敢于向银行贷款购房,透支未来。

而现在中国经济增速大幅放缓已是新常态。PPI呈现连续33个月下降之状。2014年我国外贸进出口的增速仅2.3%,按美元计只有3.4%,没有达到2014年年初官方设定的全年外贸增长目标7.5%。随着各行业都不景气,人们普遍认为2015年收入增速将大幅放缓,这将会使一大批改善性需求群体暂停购房的步伐。

最后,家庭财富配置结构的变化将降低住宅不动产配置比例。发达国家富裕家庭财富配置中金融资产与住宅不动产的比例大约为73,我国城镇富裕居民家庭财富配置比例颠倒为37,甚至部分家庭住宅不动产配置比例接近90%。家庭财富配置结构是投资渠道、风险偏好、流动性等因素的综合反映。

随着我国居民投资渠道的拓宽,特别是证券市场的发展壮大,金融资产在家庭财富配置中的比例将会上升。而住宅不动产变现能力差,租金收益率低,在发达金融市场环境中其投资价值并不明显。需要注意的是,在经历了房地产黄金时代后,未来我国城镇房价继续大幅上涨的可能性较小。可以预见,未来股票基金等金融资产比重将会上勤务员,住宅不动产比重将会下降。

地王的出现只是房企们在行业洗牌之际的拼死挣扎。鉴于三四线城市投资风险大,于是一线城市因土地的稀缺性,便成为各家房企不惜代价的目标。但是房企这种不计成本的推高土地价格,无疑是在饮鸩解渴,不仅很难传导到周边房价上去,而且还弄不好会出现巨亏。地价上涨推高房价只是简单的推理,还没有考虑到终端需求的诸多因素。

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