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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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户口就是房地产去库存的杀手锏?  

2015-11-19 10:15:27|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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户口就是房地产去库存的杀手锏? - 不执着 - 不执着财经博客

 

18日早盘,房地产板块逆势爆发,尽管午后随大盘下行有所回落,但截至收盘,房地产板块涨1.63%。个股方面,中天城投中江地产中航地产三股涨停,阳光城9.52%皇庭国际7.04%荣安地产6.67%保利地产6.26%

房地产股的上涨,源于中央政府对房产“去库存”的高度关注。继1110日,中央财经领导小组第十一次会议上,习近平总书记首次表态要化解房地产库存,促进房地产业持续发展;1111日,国务院常务会议上李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”;12日,中央财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时,再次强调“化解房地产库存”的问题。

随着经济下滑,特别是房地产投资下滑,使GDP增速的稳增长都成问题。而目前中国经济恰逢结构调整转型期。而过去二十年里,房地产在中国经济里所占的比重过大,因此转型将异常艰难。显然短期内,还没有同等体量的行业能像房地产那样,带动如此多的消费。高层重提房地产在释放一个信号,未来会有更多的放开限购措施,鼓励自住型需求来购房。

那么中国的房地产库存究竟有多严重呢?国家统计局近日公布的今年前10个月房地产数据显示,截至10月底,全国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米,其中,住宅待售面积增加1180万平方米,再创历史新高。此外,今年前10个月,全国房地产开发投资78801亿元,同比名义增长2.0%,增速比1月份至9月份回落了0.6个百分点,创历史新低。

显然,商品房库存严重积压不仅拖累了开发投资的进程,也给正处于经济结构转型的中国经济雪上加霜。更可怕的是,我国房地产如果持续低迷下去,会很容易加剧地方债务危机,引发银行信贷为首的金融系统风险,所以就像任志强所说的那样,政府不敢轻易地扔掉房地产这把夜壶,甚至还会经常拎出来救救急。

应该说,自新一届政府上台以来,政府对房地产的态度发生了明显变化,基本不再行政干预房地产,而通过经济手段对房地产的剌激却从未间断:一方面,二胎全面放开的政策是意在对房地产业去库存。虽然政府层面并非仅是想刺激房地产需求,但这着实让开发商借二胎要买更大房子的超级利好,大炒了一番。

另一方面,自去年11月以来,央行降息降准的节奏显著加快。1023日,央行再次宣布降息降准,分别下调了0.25个百分点和0.5个百分点,这已是自去年以来的第6次降息、降准,单单是今年年内就有5次之多。同时,央行也将首套房首付款比例下调至25%用以剌激购房需求。

而现如今,为了剌激房地产去库存,避免房地产投资的持续恶化下去。国务院总理亲自开出“户籍制度改革”的大药方,这着实让城市漂一族欢心鼓舞。因为户口可是掐着很多漂一族的生活。从买车、买房,到子女上学,不一而足。一旦给更多的常住人口户口,就会提升有资格的住房刚需比率,更重要的是填补了城市老龄化带来的购房空缺,似乎户籍制度改革就是房地产去库存的杀手锏。不过,笔者认为,问题并非看上去那么简单。

首先,从表面上看,由于很多城市不给户口,导致城市外来常住人口无法购房置业,比如北京就有800多万常住人口没有北京户口,户籍制度改革确有改进的必要。但是就算放开户籍和限购政策,面对一二线城市动辄上百万的高房价,绝大多数外来人口根本买不起。现在一线城市房价的上涨,都是源于投机投资性需求的助推,自住型需求根本无力购房。

同时,户籍制度改革只会适当放开三四线城市的户口限制,而对于一二线城市的户籍限制的放开力度不可能很大。因为绝大多数一二线城市人口负荷已经超出了它所能承受的上限,很多配套的基础设施和社会保障体系都还没跟上。

再者,就算户籍制度改革,放宽了三四线城市对户籍的准入门槛。但是三四线城市在就业、医疗、教育、消费等领域也要跟上,这样才能真正留住外来人口。如果像鄂尔多斯这样的城市,房子造了一大堆,当地所能提供的就业机会少得可怜,那又能吸引多少外业人口呢?所以三四线城市应该根据不同的特点,发展不同的产业,这样人口流入大于流出,那么房地产去库存才会得到消化。

最后,户籍制度改革必须要与遏制房地产投机行为相配套,避免城市的房价在短期内出现过大波动。要让自住型购房群体买得起房,房奴每月还贷金额降到工资的50%以下(而不是70%以上),这样才能吸引自住型或改善型购房群体。

近期,我们看到尽管国内经济下行压力很大,但北上广深等一线城市房价仍在疯狂上涨,而每当脉冲式的上涨过后,往往带来的是成交量滞涨。这说明,中国的房地产整体还处于投机投资环境中,而我们的政府部门只有遏制不当的投机购房需求,才能引来真正的消费型购房需求,否则房价天天飙涨,只能不断把有能力购房的人群抛在后面,那要想去库存又谈何容易呢?

现在房地产对于中国经济起到的是负拉动作用,而且暗藏诸多金融风险隐患。那么户籍制度改革是房地产去库存的杀手锏吗?从理论上说,这是一个好主意。但实际上还要看户籍制度改革的深度;还要看三四线城市如何提高吸引力留住外来人口;更需要政府一手鼓励自住型和改善型需求,另一手严厉遏制投机投资性需求的抬头,这样可以让房价回归理性,让更多的老百姓买得起房。

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