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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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房地产金融风险的警钟正在敲响?  

2015-12-16 16:12:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产金融风险的警钟正在敲响? - 不执着 - 不执着财经博客

 

中央政治局于本月14日召开会议,分析研究2016年经济工作,而最引人注目的一项是要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。这也是继1110日,习总书记在中央财经领导小组上明确强调要化解房地产库存,促进房地产业持续发展后,最高决策层坚定决心,坚决对房地产去库存化,以降低经济金融风险。

一直以来,中国房地产空置率是一个谜,五花八门的对空置率的“猜测”版本在不断刷屏。有的用电力公司的电表来测算,有的干脆数晚上楼房亮灯数来估测。而直至近期,我国官方终于给出了真实的房地产库存数据。截至20159月末,中国房地产总库存量已经达到6.8亿平方米。其中有4.44亿平方米是住宅。按目前的增长势头,年内库存量有可能会超过7亿平方米。

面对高空置率所带来的金融风险,高层十分担忧。李克强总理不久前在中央党校的讲话表示,“以往我们长期依赖的房地产,去库存问题也没有解决。”这都传递出异乎寻常的重要信息。中央经济工作会议前夕,中央领导提出把化解过剩产能,降低实体经济企业成本,化解房地产库存和防范化解金融风险等列为“四个歼灭战”,成为中央经济工作会议所要部署的重要内容。足见中央领导层对于化解房地产库存,防范金融风险放到了前所未有的高度。

不过,也有专家认为,说中国房地产面临危机实在有些过虑了,当前中国的一线城市房地产仍然火爆,不仅房价还在上涨,地王们还在不惜血本疯狂拿地。而三四线城市的去库存问题则可以通过让农民工市民化来解决。在他们看来,中国的房地产还远没到拉响警报的时候。现在乐观看多中国楼市者持有三大廖论。

首先,一线城市的房价不会跌。随着一线城市人口数量的急骤膨胀,土地需求也在上升,所以土地长期处于“供不应求”的局面,一线城市的房价不仅不会下跌,而且会一直涨上去。未来中国经济的增长还是离不开房地产业的支撑。

不过,笔者认为,从表面上看,人口密度大、土地供应稀缺,似乎是一线城市房价跌不下去的理由。但北上广深的人口密度会有日本东京密度大吗?照理来说,日本东京的房价将永远涨下去啦?但90年代开始,日本经济进入了“失去的10年”。19912006年,东京等主要城市的土地价格下跌了68%,房价大面积地腰斩,至今都没有还过神来。

再者,有观点认为,让农民工市民化,可解决三四线城市房地产“去库存”问题。但是,笔者认为,一方面,即使是三四线城市,住宅的价格也要动辄数十万甚至近百万,除非让农民工举巨债购房,否则房地产去库存难度很大。而肆意将房地产加杠杆所面临的风险与2008年美国政府将房子买给了缺乏偿还能力的低收入群体一样,很容易引发中国版的次贷危机。

另一方面,农民工市民化不仅仅是要让其在城市中定居下来,各城市还要提供就业、医疗、教育、社保等一系列的基本配套保障,甚至交通等基础设施都要提升,这对于因房地产衰退导致财政急剧吃紧的地方政府而言,实在有些勉为其难。事实上,很多三四线城市人口始终呈现流出大于流入的趋势。

最后,很多专家认为,内地房地产泡沫能长期维系是人类历史上的特例,中国政府有能力遏制房地产泡沫的破裂,让房地产实现“软着陆”。更有学者表示,京沪广深房价将会涨到80-100/平米。而笔者认为,在“次贷”危机前,美国大城市房价十年也就涨了两倍,而中国的房价十年涨了十几倍。美国政府当年无力阻止房地产泡沫破裂,我们也不要对于当今库存未除,房价泡沫远高于美国次贷的中国楼市泡沫抱有太多幻想。

事实上,在次贷危机前夕,面对泡沫沸腾的房地产市场,以克鲁格曼为代表的经济学家都认为,“这是一个伟大的时代,允许房地产泡沫存在更利于经济的增长”。媒体也跟着起哄,称“这是一个新时代的开始”,他们真的不知道房地产市场正在重蹈2000年时股票市场的覆辙吗?

当然不是,专家和学者们都明知市场已经出问题了,冰山碎裂的咔嚓声已清晰可闻,但许多人都置身于“皇帝新装”的特殊利益语境中而言不由衷,面对问题和风险,当局的第一反应往往是让泡沫再膨胀。而中国本来在2009年初将房地产稳定在一个较合理的区间,但当时的中央政府拿出了4万亿投资和10万亿天量信贷,将原本并不太严重的房地产泡沫吹得更加膨胀,以至于到今天只能是人为幻想着中国房地产业将会“软着陆”。

早在前几年,巴菲特就判断,“中国的房地产市场就是在赌博,而且赌得很大,有一群人在大面积地豪赌。”他不止一次地警告“我可以肯定地告诉你们,中国也会面对泡沫和泡沫破裂,不管经济发展有多迅速。”先知先觉者早如李嘉诚,已在高位套现。

现在的问题是,面对升入外太空的房价,建立什么样的“返回舱”能让其软着陆,这是一个紧迫的现实问题。而在过去一百年间,所有爆发金融危机的国家,导火线无一例外都是房地产。那么如何才能将房地产泡沫给中国经济带来的损失压到最低限度呢?

首先,要加大去库存力度,但绝对不是鼓励投机性需求入市。现在三四线城市投资投机性需求逐步减弱,而一二线城市投机性购房需求受到政策的影响正在升温。笔者认为,通过减免普通商品住房交易税费,促进自住型需求购房,来达到去库存的目的这是应有之举,但是盲目鼓励投机性需求入市,在加大金融杠杆的同时,也在扩大房价泡沫的风险。

再者,要防控房地产风险,避免银行不良贷款率蔓延至房地产领域。一方面,应减少涉房企业的投资风险,扶持开发企业转型升级。让一些主业不是房地产的开发企业转型时,在土地用途调整、行政审批、税费方面给予部分扶持。并鼓励企业并购重组,以减少烂尾楼。

另一方面,对于房价畸高、住房供需矛盾突出的热点城市,当地政府应加大普通住房土地供应,加快住房用地入市节奏,对未完成供地任务的城市将调减整体供地指标作为惩罚。同时在补交土地出让金和科学规划的前提下,支持商改住、工改住。只有增加一线城市的土地供应,才能真正遏制住一线城市的房价泡沫持续膨胀,将这边的房地产风险稳住。

最后,促进房地产企业转型投资,在商品房去库存的同时,政府一方面要大力发展危棚简屋的改造,通过税收的优惠鼓励房企营建经济适用房、廉租房,这样便可对城市的中低收入群体起到托底作用。另一方面鼓励房企将部分商品房转化成经济适用房、廉租房这样可以加大去库存的力度,有利于解决城市中低收入群体的住房问题。

现如今,中央高层也看到了房地产高库存和膨胀泡沫,已事关经济金融体系的安全。但问题是如何真正让房地产“软着陆”?所以接下来,各级政府应出台更多“鼓励自住需求,打击投机需求”的政策。一方面,通过将过剩的商品房转化成经济适用房、廉租房来满足城市各类居民的基本住房需求。另一方面,加重投机者在购房持有环节的成本来遏制泡沫的持续膨胀。如果再拼命扶持房地产泡沫膨胀,恐怕楼市的“硬着陆”将在所难免。


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外贸严峻超预期 中国该如何应对?

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