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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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2016年房价会“断崖式下跌”吗?  

2015-12-22 10:42:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2016年房价会“断崖式下跌”吗? - 不执着 - 不执着财经博客

 近日,国家统计局发布了70个城市住宅价格统计数据显示,11月份全国 70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为33个和40个,分别比上月增加6个和2个;持平的城市个数分别为10个和14个,分别与上月相同和比上月增加5个;下降城市个数分别为27个和16个,分别比上月减少6个和7个。

从涨幅看,11月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅已由自7月份连续四个月的涨幅回落转为涨幅扩大,分别比上月扩大0.20.3个百分点。其中,一、二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均扩大;三线城市新建商品住宅价格环比由降转平,二手住宅价格环比持平。

面对全国主要大中城市房价总体呈回暖迹像,业内专家指出,这是中央财经领导小组会议上提出化解过剩产能,开展降低实体经济企业成本行动,化解房地产库存和防范化解金融风险等'四个歼灭战'将成为中央经济工作会议的重要内容之后,房地产去库存歼灭战初战告捷。而随着“帮助农村居民在城市定居买房”举措的落实,中国房地产业有望实现“软着陆”。

事实上,尽管一线城市的房地产市场在2015年下半年开始就有所回暖,住房的销售数量开始回升,价格有所反弹,但是这些城市的住房销售回暖是建立在政府通过过度的优惠政策让投资性型购房者进入市场的结果,而那些真正存在住房短缺问题的市民是根本没有能力在当前的高房价下购房。笔者认为,政府救市的确能换来房地产短暂的回暖,但无法改变明年中国住房市场调整的趋势。目前我国的住房市场存在三大问题。

首先,不管是一二线城市也好,还是三四线城市,我国房地产市场在经历了十多年的快速发展,城市居民的居住条件得到了根本改善。除了一线城市房子供求矛盾紧张之外,三四线城市的多数家庭现在并不需要大量购置房产。而从住房销售来看,一线城市及部分二线城市占整个房地产市场的份额只有20%。而占80%的大多数城市要想房地产去库存化将相当艰难。

现在的状况是,自2013年下半年开始的这场房地产市场的周期性趋势,靠政府调控之手只能迟滞其调整的步伐,但政府要想通过政策的手段来抚平这种周期性的趋势是根本不可能的。对此,我国政府也拿出了二个杀手锏,一是全面放开生育二胎政策的范围,二是帮助农村居民在城市定居买房。

不过,笔者认为,市民们对多生育的概念早已淡化,既使全面放开生育二胎政策,远水不解近渴,况且只有30%的居民有生养二胎的意愿。还有,通过让农村居民来城市定居来化解住房库存,但是安置一户家庭,并非仅是让其买房这么简单,还要在医疗、教育、就业、交通、基础设施配套上付出更多,问题是我国的二、三、四线城市的地方政府不可能拿出这么资金来。

再者,很多三四线城市在产业布局方面同质化严重,没有自己的特色,难以吸引外来人口长期置留。一个城市要想留住人口,不仅仅只是通过低息贷款将房产买给外来人口,而是要有当地独特的第二、三产业优势,并提供足够多的就业岗位,这样才能吸引大量外来人口流入。而我国多数三四线城市对外来人口吸引力不大,人口的流动性很大,像这类三四线城市不可能通过外来人口流入来达到房地产去库存目的。

最后,对于一线城市而言,下半年房价的反弹,都是过度优惠政策惹的祸。如果靠当地自住型需求购房,深圳的房价不可能按年大涨40.5%。但一线城市房价飙升也带来了几大隐患:

其一,房地产泡沫反被吹大,使得金融风险更加一层。一线城市的住房价格十几年来一直在上升,住房市场购买者主要是投机投资者,这在房价上涨时,他们当然会进入房地产市场,而当房价下跌时,投机者会加大抛售房产力度,导致房地产金融风险更加难控。

其二,过高的房价使得整个城市运营城本上升,不仅用工成本和物价节节攀升,还将一线城市的地价推高,并拍卖出一个又一个地王。而过高的房价也会使众多企业及人才流出一线城市,转向生活环境、压力更为安逸的城市。这就导致人口由以往的流入向流出转变。

其三,面对当前一线城市房价的非理性上涨,城市的管理者往往会采取二个举措应对:一方面督促拿地的开发商加大住房供给的力度,另一方面拿出更多的土地供应市场。这极可能造成一线城市最后也出现住房过剩的尴尬问题。

从表面上看,在各项极度优惠的政策影响下,当前各项房地产数据出现了些许反转,但这种现象难以长期持续的。中国的房地产繁荣时代已经终结,如果继续把对经济增长的依赖在房地产上,希望通过房地产的反弹能让中国经济在短期内获得喘息之机,那将是不太明智的做法。而在各项政府优惠政策发酵之后,2016年房地产的形势将更加严竣,一旦投机投资者发现中国楼市出现趋势性调整,那“房价断崖式下跌”将在所难免。

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【作者微信号】:bzzcaijing(也可输入:不执着财经)

外贸严峻超预期 中国该如何应对?

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