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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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中央鼓励楼市降价 房地产商会听话吗?  

2015-12-23 17:09:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中央鼓励楼市降价 房地产商会听话吗? - 不执着 - 不执着财经博客

 

中央经济工作会议对2016年经济工作进行了全面部署,将“房地产去库存”纳入明年五大任务之一,并鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房地产企业适当降价。对此,广大百姓欢欣鼓舞,很多人表示,大城市房价太高,自己不吃不喝几十年也买不上一套房子。而中央政府要求开发商降房价,说明决策层已深悉老百姓苦房久矣。

当前,中国的房地产市场正经历人类历史上空前的建筑业产能过剩的问题。2013年,建筑业住宅竣工达到28.63亿平米,所有房屋竣工为42.34亿平米,施工面积达到124.98亿平米,人均分别达到2.093.099.14平米,严重超越了建筑业泡沫警戒线。而到了2015年末,我国商品住房过剩总库存高达21亿平方米,仅现房去库存就需2324个月。

特别需要说明的是,一线及部分二线城市房价节节攀升,投机性需求氛围极为浓郁,造成了住宅供不应求的局面。而三、四线城市由于前几年住宅地产投资过多,造成了产能过剩的局面。大量房产积压,房子空着卖不出去。

所以,中国的房地产业同样面临的是结构性问题。现在问题是,中央鼓励房地产商降价,房企会主动降价吗?我觉得,开发商或许会响应中央号召适度微调房价可能性大,大幅下调房价的概率是不存在的。

首先,鼓励降房价,必须也要鼓励降各种税费(包括土地价格)。政府所收的税费,到底占到房价中的多少,不同地方、不同楼盘必定有一定差异。有的地方、有的楼盘,相对低一点,也有的高一点,统计认为整个房价当中有61%是被政府拿走了。现在看来,开发商在一线城市高价拿地后,其利润并没有太高的空间。而二三四线城市拿地后,造出房子库存积压严重。

正因为如此,所以中央提出的是“适当”,而不是“大降”房价,是“鼓励”,而不是“强制”。就意思是叫开发商们再给市场让点利。但开发商也有难处,如果刨去房地产投资贷款、各种税费(包括土地价格),开发商能降的也只能是10%-15%的房价了。所以,地方政府不将土地市场价格降下来,光让开发商让利于市场,房价的降幅当然有限,去库存的效果不会太大。

再者,就算开发商响应中央号召要降房价,地方政府也因土地财政收入下降而出手阻止。2007年万科宣布楼盘全面降价,地方政府害怕万科降价引发周边楼盘降价,进而影响到土地出让价格和税收,马上派出调查组进驻万科查税。南京物价局更是向万科开了4000万罚款单,理由是万科率先降价。通常物价局开罚单是哄抬物价,但此次物价局降价是以“打击垄断”为名。所以地方政府并不会支持开发商调整房价。

最后,开发商自己也不想降价,因为目前中国楼市是投机性为主导的市场,大多数人买房是希望房价上涨,而在当前去库存的紧要关头,如果开发商将房价下调,不仅吸引不来多少购房者,而且会使去库存更加困难。之前,房地产开发商习惯于营造房价上涨预期来吸引消费者排队购房,这样才能把房产买得更快一些。所以,如果不是市场因素主导,让开发商自己大幅降价几乎是不可能的是,至多就是降个5%的房价意思一下就可以了!

中央鼓励开发商降房价,并不意味着房价会一落千丈,更不代表楼市高库存会快速消化。鉴于目前成本和利润的关系,部分开发商会微降,但自己不会主动将房价大幅下降。所以真正要降房价必须要降高地价和税费,更要让地方政府摆脱对房地产业的依赖。否则,房价即使微调对去库存的影响也不大。

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【作者微信号】:bzzcaijing(也可输入:不执着财经)

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