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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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中国楼市最艰难的时刻即将到来?  

2015-12-04 11:33:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【作者微信号】:bzzcaijing

中国楼市最艰难的时刻即将到来? - 不执着 - 不执着财经博客

 

中国社会科学院财经战略研究院3日发布《中国住房报告(2015-2016)》。报告指出,2015房地产市场的住房形势超出预期。一方面投资增速呈俯冲式下降,对经济增长直接贡献几乎为零;另一方面,库存高企,去化压力增大,商品住房过剩总库存高达21亿平方米,仅现房库存去化就需2324个月。

对此,专家们表示,过去十年,虽然住房市场促进了经济快速增长,但被作为宏观经济支柱与地方政府财源,也承载了过大的压力。鉴于明年中国楼市内部条件与外部环境更趋严峻,房价存在较大幅度下跌的可能性,但由于宏观政策的持续宽松,房地产市场不太可能硬着陆。

在研究了中科院的住房形势报告后,笔者发现当前房地产市场的三大隐忧:其一,房地产投资和施工数据大幅下滑,将施累国内经济增速。新开工方面,自年初以来同比持续下滑,2月到9月之间累计额的同比增长率甚至为-13.5%-20.9%。施工面积方面,自2004108.8%的同比增幅逐步放缓至20158月的0.2%。竣工方面,则仅维持在-10%-20%

其二,住房市场的结构性问题突出。当前我国住房市场一个很严峻的问题是,住房市场发展严重失衡,结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市住房供求矛盾突出,房价畸高;三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩,库存高企,房价下跌。

笔者认为,一线城市房价之所以虚高不下,主要还是投机投资性需求在助推,而政策扶持和银行信贷在这方面“功不可没”,但是缺乏自住消费需求托起的房价始终不能坚持太久。

其三,政策救市力度在加大,住房销售速度有所提升,但仍未库存压力缓解。从表面上看,宏观政策一再宽松,商品住房库存去化却难见好转。作为代表开发商预期、潜在库存以及市场需求的新开工面积、施工面积以及竣工面积三个典型指标,虽然整体趋缓,供应量减少,但待售库存压力却没有较大缓解。

毋须置疑,在政策激励下,2015年商品房销售量接近2013年峰值水平,改善性需求大幅释放。但实际情况是,销售增长却显乏力,库存压力缓解有限。因此,2016年住房市场回暖基础不稳,波动风险较大,房价将会出现分化。那么中国房地产将向何处去呢?

首先,要加大去库存力度,但绝对不是鼓励投机性需求入市。现在三四线城市投资投机性需求逐步减弱,而一二线城市投机性购房需求受到政策的影响正在升温。笔者认为,通过减免普通商品住房交易税费,促进自住型需求购房,来达到去库存的目的这是应有之举,但是盲目鼓励投机性需求入市,在加大金融杠杆的同时,也在扩大房价泡沫的风险。

再者,要防控房地产风险,避免银行不良贷款率蔓延至房地产领域。一方面,应减少涉房企业的投资风险,扶持开发企业转型升级。让一些主业不是房地产的开发企业转型时,在土地用途调整、行政审批、税费方面给予部分扶持。并鼓励企业并购重组,以减少烂尾楼。

另一方面,对于房价畸高、住房供需矛盾突出的热点城市,当地政府应加大普通住房土地供应,加快住房用地入市节奏,对未完成供地任务的城市将调减整体供地指标作为惩罚。同时在补交土地出让金和科学规划的前提下,支持商改住、工改住。只有增加一线城市的土地供应,才能真正遏制住一线城市的房价泡沫持续膨胀,将这边的房地产风险稳住。

最后,促进房地产企业转型投资,在商品房去库存的同时,政府一方面要大力发展危棚简屋的改造,通过税收的优惠鼓励房企营建经济适用房、廉租房,这样便可对城市的中低收入群体起到托底作用。另一方面鼓励房企将部分商品房转化成经济适用房、廉租房这样可以加大去库存的力度,有利于解决城市中低收入群体的住房问题。

中国房地产市场正步入“结构性过剩”时代。不仅房地产投资下滑,影响到了经济的稳增长。同时,去库存的不力,也会制约了房产投资和施工量的回暖。我们并不反对政府出台救市利好政策,给房地产市场软着陆,但这必须是建立在“鼓励自住型需求,打压投机性需求”的基础之上。否则,就会造成旧的库存没去多少,新的金融风险又在积骤这样不利格局。2016年,房价崩盘在即吗?如果应对不利,这种可能性是不能排除的。


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【作者微信号】:bzzcaijing(也可输入:不执着财经)

外贸严峻超预期 中国该如何应对?

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