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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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房地产投资下滑将带来三大隐忧?  

2015-03-13 10:47:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2月底至今的土地市场较为清淡。数据显示,3月上旬一线城市土地总成交仅59.8亿,环比同比均明显下调,20大房企全国拿地仅5亿。即使拿1-2月份数据来看,全国土地成交下滑,房企土地购置面积2773万平方米,同比下降31.7%;土地成交价款699亿元,下降30.2%。

此外,今年房地产投资增速也令人感到担忧。去年房地产投资增速创下5年新低后,2015年继续下滑。1-2月份,全国房地产开发投资8786亿元,同比名义增长10.4%,增速比去年全年回落0.1个百分点。其中,住宅新开工面积9852万平方米,下降19.8%。

面对土地市场的冷清,以及房地产投资增速的放缓。专家们对此解释:一方面,随着房地产长效机制的不断落实,比如不动产统一登记制度的推进,房地产税研究立法等一系列措施,使得房地产作为投资产品的需求正逐步减弱。另一方面,土地市场冷清主要是三四线城市,预计后市一二线城市拿地竞争更加激烈,房地产投资将呈现冷热不均的格局。

不过,笔者认为,2015年全年房地产开发投资完成额增速继续下行乃是大概率事件,预计2015年全年房地产开发投资增速将首次降至个位数,至6%左右,这对于正面临巨大下行压力的中国经济来说无疑是雪上加霜。而土地市场的清淡和房地产开发投资的放缓将会带来三大隐忧。

首先,地方政府土地财政收入减少,偿债能力受到质疑。地方政府财政收入过于依赖于房地产业。2014年地方一般公共财政收入7.59万亿元,其中国有土地使用权出让收入4.26万亿元,占比56%,某种意义就是说地方还债能力要看卖地收入了。

而根据2013年末的全国债务审计结果,2015年将有1.9万亿元地方政府负有偿还责任的债务到期。此外,到期的地方政府负有担保责任和一定救助责任的债务分别为3198亿元和5995亿元。如今随着卖地收入骤降,201512月,全国300城市土地出让金为2815亿元,仅占去年同期总额的48%。在这种情况下,不排除发生部分三四线城市的地方政府发生债务危机的可能。

对此,财政部也早有预期,在一份“关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草案的报告(摘要)”中预计,2015年地方政府性基金本级收入44509.51亿元,下降4.7%。其中,国有土地使用权出让收入39452亿元,下降4.7%。不过,笔者认为,地方政府今年实际卖地收入可能要比预算报告中写得还要糟糕。

再者,诸多房企在2015年拿地热情和对房地产的预期更趋谨慎,这对中国经济继续下行带来了压力。一方面,房企都在努力去库存。截至2月末,全国商品房待售面积63922万平方米,比去年末增加1753万平方米,再次创下历史新高,未来去库存压力仍然较大。另一方面,房企拿地热情出现分化,现在房企闭着眼晴拿地赚钱的美好时光已过,拿地要更加谨慎。

土地市场的总体趋冷,房企对房地产开发投资热情的降低,会造成整个房地产业步入深度调整期,这对于当前面临巨大下行压力的中国经济极为不利。因为根据最新的外贸数据来看,我国对外贸易的回暖是 “衰退式贸易顺差”,就是在我国进口需求大幅回落的情况下取得的大幅顺差。而拉动GDP增长的消费占比一直在35%左右。所以除了基建投资之外,房地产投资对中国经济的影响乃不容小觑。未来中国经济要想稳增长必需要找新引擎。

最后,虽然房企总体拿地热情大不如前,但还是在全国范围内出现冷热不均,一二线城市的中心城区是房企拿地的首选,而三四线城市的土地市场乏人问津。如果大家都朝着几个一线城市去抢地,那么一线城市中心地区的土地市场泡沫将无以复加。一线城市中心地区的楼板价都要远超附近的二手房单价。而这给一线城市的土地市场的泡沫增添巨大危险。

现如今敢于在一线城市不计成本,疯狂拿地的往往是国有开发商、实力雄厚的大型民营房企,其身后得到了银行廉价信贷的支持,那么一旦未来一二线城市房价作出调整,房企拿地造出来的高价房买不出去,不仅会给房企带来损失,更会给我国的银行业带来更大的金融危机。笔者认为,一二线城市中心城区土地市场泡沫太大,各路拿地的投资者应该多加谨慎为妙,在一线城市进行房地产投资也并非稳赚不赔,只是房地产调整初期比较抗跌罢了。

2015年土地市场遇冷、房地产投资增速回落已是大势所趋。而房地产投资增速放缓一方面意味着多数房企对房地产投资热情下降,这会给中国经济下行加大压力。另一方面,土地市场的遇冷,会使地方政府财政收入减少,其未来偿债能力受到质疑,不排除个别地方债务危机会爆发。更值得一提的是,有实力的房企都去一线城市拿地,这会导致一线城市土地市场泡沫深重,当面粉贵过面包价格的时候,银行和房企的风险就会陡然上升,金融风险不可忽视。 

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