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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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房产新政能否逆转楼市调整的步伐?  

2015-03-31 10:58:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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330日,央行与财政部等部委联合行动,分别从金融和财税角度提出了支持房地产的“新政”。央行、住建部与银监会政策是,重点支持改善性住房贷款需求,对于商业贷款的二套房,首付比例降至40%;对于公积金贷款的二套房,首付比例降到30%

同时,财政部政策是,购买2年及以上非普通住房对外销售的,按照其卖房收入减去购房价款后的差额征收营业税;2年及以上普通住房对外销售的,免征营业税。

业内人士表示,一日之内同时推出针对消费性住房的金融和财税政策,说明中央政府意在剌激房地产消费需求,进而带动房地产投资和土地销售。而笔者觉得,这次330房产新政`,意味着当局已不再淡定,决策层希望通过一系列的房产新政,达到稳定经济增长、控制地方债务的风险的目的。

其实,最先对楼市松绑的是地方政府,因为地方政府对土地财政最为依赖。自去年以来,除了少数一线城市之外,各地纷纷放弃限购限贷政策,通过自救方式来刺激本地房地产市场。虽然在放松政策后销售状况有所改变,但市场活跃状况难以持续,今年1-2月份各地房地产出现了罕见的“价跌量减”的现象。

国家统计局最新的2月房地产数据显示,70个大中城市中,与去年同月相比,新房和二手房价格下降的城市有69个,持平的城市有1个。与上月相比,新房价格下降的城市有66个,上涨的城市有2个,持平的城市有2个。二手房价格下降的城市有61个,上涨的城市有5个,持平的城市有4个。从成交量看,70个大中城市新建商品住宅2月份销量比上月减少近10万套。

那么这次中央政府推出的330房产新政能否使国内楼市调整出现大逆转呢?笔者认为,从短期来看,楼市下滑的压力会有所缓解,因为鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期,房地产市场短期回暖的可能性比较大。但从中长期来看,政府的各项政策只能维持一段时间,长期国内楼市还将走回市场化的道路。

其一,刚需入市已经进入了下降通道,即使国家放开人口生育政策,也远水解不了近渴。目前的状况是,一方面我国的老龄化社会已经形成,很多大中城市老年人口占到了总人口的四分之一。刚需对房地产需求的红利正在消失。另一方面,房地产经历了十多年的上涨,一线城市居民买不起房,二三线城市居民的房产拥有量已趋于饱合状态。在这种情况下,刚需入市的数量已经远远不及2009年了。

此外,从表面上看,330新政是鼓励刚性消费群体入市,但在经济通缩压力日显的背景下,消费性需求不会因为新政而出现爆发式增长。相反在房产税预期下,改善性住房需求可能出现既买新房,又卖旧房的行为模式,这也难以解决当前各地房产供大于求的不利局面。

其二,在房地是“量价齐升”的情况下,央行要求各大银行放松对个人房贷的束缚,肯定会受到热烈响应。而这次一方面是在利率市场化的情况下,倘若给个人贷款长期较低利率,无疑会使银行存贷利差受到挤压,银行方面未必肯接受。另一方面,银行不良贷款率急速上升,且在当前房地产下行周期的影响下,银行业不得不考虑到放贷的风险控制问题。所以即使上面有新政,下面未必肯真正不打折扣的照搬执行。

其三,从2013年下半年以来,房地产的赚钱效应正在逐步消失。330房产新政虽然能激起少数刚需入市,但房产在居民资产配置中的比重已经大幅下降。过去人们投资的渠道有限,只能贷款去抄房,现在随着互联网金融产品、银行理财产品、债券市场、股市的赚钱效应的回升,大家发现投资一点小钱照样也能获得不错的高收益,根本无需动辄数百万的资产去买房。所以房产造富时代已经终结,刚需最好不要去接房价下落的快刀。

其四,本届政府早已放弃了房地产作为支柱产业的思路。新思路是双轨制,就是政府负责对中低收入群体托底,其他都将交给市场来决定。所以本届政府一直以来还是鼓励消费属性,而不是投资属性的购房者入市。而我们看到的330房产新政,也并没有为投资投机者大开方便之门,因为谁都知道房地产过度金融化的可怕后果。

330房产新政出台后,将会给房地产市场带来些许回暖之气。但是毕竟国内房地产经历了十多年的上涨,需要有一段调整回归的过程。政府部门虽可以延迟其调整的时间,但不可能让高房价永远只涨不跌。从这次房产新政来看,政府部门只是希望引入更多的改善性住房群体来延缓高房价破裂进程,避免经济和金融的双重危机发生。而在此期间入市的购房者,应该慎之又慎,房产造富的时代已经终结了。【作者微信号】:bzzcaijing 

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