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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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上海版的公积金新政能拯救楼市吗?  

2015-04-10 12:39:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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根据上海市公积金管理中心昨日通知,购买首套自住住房,个人最高贷款额度由30万元调整至50万元,家庭最高贷款额度由60万元调整至100万元,缴交补充公积金的,个人最高贷款额度在50万元基础上增加10万元,家庭最高贷款额度在100万基础上增加20万元。购买改善型第二套普通商品房,参照购买首套住房政策执行。

上海的公积金新政推出,被业内称之为是“史上最宽松”的公积金新政。不过,相对北京而言,上海的公积金新政还是迟了一些。2014年最后一天,北京住房公积金管理中心宣布,201511日起,购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米及以下的首套自住房,贷款最高额度由80万元升至120万元。

2014年下半年起,各级政府纷纷出招托市。省级政府有福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及宁夏等省,针对房地产行业发布综合性文件,从土地供应、住房信贷、公积金、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等多个环节着手,促进房地产市场发展,刺激购房需求入市。不过,房产专家则对上海版的公积金新政特别关注,因为上海版公积金新政有几大亮点:

其一,上海公积金新政基本履盖了首付之外的贷款,使得工新阶层刚需将有能力换房。按目前上海市区住房均价2.3万元的住房均价,再乘以平均90平方米的住房价格,总价也就在200万元左右。如果用足120万元的公积金贷款,则基本可以履盖首付之外的贷款。也就是说刚需购房者如果是购买外环外的普通住宅、内外环间的小户型住宅,基本无需再用商业贷款。

其二,上海版的公积金新政,减轻了购房者的负担。新政出台前家庭最高贷款额是80万元,如住房总价172万元,首付52万元,除去80万元公积金贷款外,还有40万元需要商业贷款补充。以还款年限20年计算,120万元的组合贷款月供为7690元。如按新政,同样首付52万元,可以用纯公积金贷款,同样以20年计算,月供为7271元。每月月供可以节省419元。这无疑会促使外环外低总价的住房的成交回暖。

其三,本次新政中的亮点,落在二手房贷款年限的延长上。过去,上海二手房的贷款年限只有两种:5年内房龄的,一律为30年;5年以上房龄的,一律为15年。相对而言,缺乏灵活性。

新政参照商业贷款方式,对房龄在6年至19年的住房订出新规:最长贷款年限为“35年与房龄之差”。比如,一套房龄为10年的住房,过去一律“一刀切”,公积金只能贷款15年;现在,用35年减去10年,最高贷款年限拉长至25年。这大大减轻了贷款人的还贷压力。值得一提的是,新政中强调对二手房房龄“上不封顶”,即便商业贷款不再发放,亦可享受15年的公积金贷款年限。

上海的公积金贷款新政意在通过最高额度和贷款年限的双提高,来鼓励“刚需型”和工薪阶层的改善型住房需求入市。专家介绍,放宽贷款额可以使工薪阶层首次置业时,购买的房源更符合其实际需求,也在一定程度上提高了工薪阶层置换房产的能力,预计外环外的低价二手房市场会出现回暖。不过,笔者认为,上海版公积金新政并不能阻止一线城市房价泡沫破裂的进程。

首先,上海版的公积金新政,会在短期内促进内外环间和外环外的低总价二手房市场的回暖。但新政并没有惠及到一手房市场,而目前一线城市的新建商品房库存也在不断增加。在业内的标准是,待售面积除以销售面积的去库存周期最高不宜超过12个月。而自去年底以来,北京、上海等一线城市的新建商品房库存却始终在15个月之间徘徊。显然上海的一手心市场去库存压力也很大。

再者,上海版的公积金新政,只是通过公积金贷款的基本全覆盖,来减轻购房者在商业贷款利率上的压力,也就是在利率方面做出了些许让步,却回避了上海房价泡沫畸高的问题。从短期来看,公积金新政后,由于延长了二手房贷款年限,房奴的月供压力的确减轻了。

但如果住宅单价不真正的降下来,房奴在这一生总的购房成本还是下幅有限。买套房子还是要花一辈子的时间来还,我想有多少刚需愿意来入市购房呢?有媒体做过调查,在330房产新政推出之后,有 65.4%的网友表示“不会因楼市新政购买二套房”,在不买房的网友中,有53.7%表示“因为房价太高买不起”。所以政府如果真的想要让民众住上安居房,就应该把房价降下来,而通过延长房贷年限和公积金贷款等优惠措施,利好政策很快就会用尽。

最后,上海版的公积金新政,会在一定程度上剌激上海的内外环间、外环外的低价房成交,也会使部分房东急着跳价。但是对上海市中心区域的中高端住房成交的推动作用并不大,在上海市中心一套80110平方米的房产动辄要三四百万,甚至五六百万,即使购房者用足了公积金贷款,贷款拉到了30年,也还不清。所以这次公积金贷款新政,主要还是想鼓励居民自住型需求购房来托市,而并非吸引投机投资性需求入市炒房。

此次,上海版的公积金新政格外受到关注,其推出的意图就是希望刚需和改善性住房者入市,这样可以延迟一线城市房地产泡沫破裂的进程。应该说,公积金新政对购房者的优惠力度超出预期。不过,如果上海房价没有实质性的降低,那公积金新政带来的利好效果,也不会持续很长时间。一线城市房价泡沫一开始会很坚挺,但是如果步入下跌通道,将会跌得很凶猛,因为投资投机性需求离开之后,当地居民的购买力无法托住高房价。

 【作者微信号】:bzzcaijing   【银巴克】首家纯房产抵押式理财平台

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