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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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恒大地产“无理由退房”底气从何而来?  

2015-04-24 16:08:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 恒大地产“无理由退房”底气从何而来? - 不执着 - 不执着财经博客

          超预期的“3·30”剌激新政余音未了,借助政策效应,一线品牌房企现在也开始卖力“推销”自己。先是保利高调推出转型的“5P”战略,宣布宣布向绿色建筑、养老地产、海外地产、地产APP和社区O2O平台等5个方向转型。接着是恒大将国内媒体网罗在广州,由董事局副主席、总裁夏海钧亲自坐镇,宣布自本月16日起,恒大全国楼盘“包退”。

作为沪港通指标股——恒大地产高调宣布旗下所有房子在入住前“包退”的消息,不仅最具爆炸性,而且还特别吸人眼球。但房产专家则对此提出质疑,如果恒大包退房属实,那么所涉及银行贷款、税收、物业维修基金该怎么退?显然,恒大还要与政府税务部门、物业公司等部门协调好,所以“无理由”退房并非想像那样容易操作。不过,笔者认为,恒大做出的“无理由”退房的承诺背后是有隐情的。

首先,房企在购房者心中的形象向来不佳,而恒大做出“无理由”退房的承诺,并不回避会出现“房闹”,因而这事实上是在重树房企的形象。这一方面说明了,房地产市场正从过去的卖方市场向买方市场转变。目前即使是一线房企也需要通过各种促销手段来去库存了。

另一方面恒大也在向购房者传递未来房价不会跌的信心。恒大之所以会看好未来楼市前景是缘于。3月份,全国楼市销售环比涨了8%,三线代表城市更是大涨19%,形势可喜。正是基于以上分析,恒大给市场传达一个信号:房价不会下跌了,大家赶快买房吧。

再者,一线房企中,在2008年上市之前,恒大就率先大举进军三四线城市,仅2007年三四线城市新增土地储备就有3990万平方米。尽管先入为主在优质土地储备、地价、客户和品牌上占得先机,但2012年楼市需求主力回归一二线城市后,三四线城市供应过剩问题凸显。资料显示,恒大地产50%左右的土地储备都在三四线城市,需要通过此类营销手段去库存。

最后,一线房企对住宅地产的理解已经产生质的改变。过去10多年,房地产属于投资品属性超过了消费品属性,大家买房是用于投资投机,就是希望能在更高的价位出售房产,享受资产增值的收益。所以对于房屋周边配套设施布局、房屋品质、物业管理等问题并不关心。那时开发商不可能做出“无理由包退”的承诺,即使一些商品房出现了严重质量问题,也没有退房这档子事,多数情况下不了了之。

而随着房地产市场由投资型属性向消费属性转变,房地产市场去投资化已大势所趋。在这种情况下,一线房企需要对房屋品质和公共配套设施作出承诺。现在恒大承诺的可无理由退房,言之之意,恒大的房子在品质和公共配套上“没得说”,购房者可放心购买自住。笔者认为,一线房企开始向房屋品质和公共配套上“下工夫”,这才是房企未来核心竞争力之关键。只有房产质量、配套设施得到综合提升,“无理由”退房喊出来才更有底气。

当然,退房涉及银行贷款事宜。在交房前,购房者的贷款往往已偿还一至两年,而按揭贷款先偿还的是利息。如果要退房,购房者的利息支出该如何挽回?即使恒大承诺“包退”,银行也不愿意退还贷款利息。另外,退房还要涉及到税收、物业维修等诸多问题,这都需要恒大与政府部门、物业公司进行协调。显然无理由退房这事真的处理起还是比较繁锁的。

作为一线房企的恒大地产,在房产新政出台后宣布购房者可“无理由退房”,这着实吸引了全国人民的眼球。恒大地产“无理由退房”的底气从何而来呢?我觉得主要是其认为未来的房价不会大跌、恒大对旗下房产的质量有充满信心,当然恒大也希望通过“无理由退房”这一宣传,达到其在三四线城市去库存的目标!从恒大地产“无理由退房”中,我们可以看出,房企的转型正在逐步进行之中。

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    【作者微信号】:bzzcaijing 

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