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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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公积金贷款新政能否拯救濒危楼市?  

2015-05-13 16:48:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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公积金贷款新政能否拯救濒危楼市? - 不执着 - 不执着财经博客

在央行宣布年内第二次降息后,11日北京、上海、天津等地宣布下调公积金贷款利率0.25个百分点。调整后,这些地方五年期以上(含五年)贷款利率由现行4%下调至3.75%,降至历史最低。经过此轮调整后,公积金贷款利率已经低于此前2008年的最低纪录3.87%,创出历史最低。

住房公积金贷款利率大幅降低后,以首套房贷款100万元、贷款期限30年、采用等额均还方式(每月还款额相同)为例,此次公积金利率调整后,月供额将从之前的4774元减少到4631元,减少了143元。而如果将今年的两次降息累计,每月一共减少还款288元左右。

业内人士表示,央行于510日再次宣布降息后,各地又跟着下调公积金贷款。这无疑会激发各地刚需购房的欲望。所以,房地产市场有望继续升温,5月份的市场肯定将好于4月份,预计2季度至3季度中国房地产市场将逐步走出低迷。鉴于各城市间的分化愈加严重,特别是三四线楼市惨淡的现实,房地产市场全面爆发的可能性被排除。

近期,各级政府频频出手救市的消息此次彼伏。明显分为四轮。这四轮依次为:各地松绑限购政策;央行降息;各地发布购房补贴及央行再次降准;“两会”前后,鼓励自住及改善需求政策,主要在公积金政策,回购库存商品房做保障房等方面做文章,而“330”政策则全面松绑二套房贷款。那么此次政策层面调整公积金利率能否激活房地产市场呢?笔者认为可能性并不大。

首先,通过公积金政策等剌激政策的作用,能够在一定时段内剌激部分刚需和改善性需求入市购望的欲望。中原地产研究中心统计数据显示,5月上旬,全国54个城市合计住宅签约套数为71485套,环比上涨幅度达到了11.6%,整体市场的涨幅在明显加大。但是这种小幅反弹的持续力度能否持续值得怀疑。

对于一二线城市来说,虽然库存压力相对较小(北上广深商品房消化库存在15个月左右),又有人口流动性较大等先天优势。但是必竟北京、上海等城市的房价已经每平万米数万元,房价总额动辄高达数百万,而公积金政策也只是让购房者每月少付几百元房贷而已,这跟其背负的上百万元的银行贷款债务难成正比。老百姓买不起房,不降房价降房贷利率根本没用。

而对于三四线城市来说,库存已经达到了相当高的水平,有的城市即使不考虑增量房源入市,光去库存至少要在24个月以上。现在三四线城市面临两难尴尬,如果加大土地供应,鼓励房企开发投资,虽然可使GDP在短期内有所反弹,但是将面临更大的去库存难题。而仅靠放开公积金贷款政策,引入的只是少量刚需,对当地楼市去库存的效果短暂且有限,短期内GDP增速下滑将难免。

再者,中国楼市在经历了10多年上涨之后,真正要买房的人早就买了,有些三四线城市居民家庭拥有几套房产也不稀奇,而剩下的除了嫌房价太贵夹心层,或者根本买不起房贫困的群体。这些年来,各级政府都通过大量建设保障房和廉租房,早已解决了很大一部分低层刚需群体的住房需求。所以在整个房地产市场投资投机性需求逐步退出,而消费型需求被分流的现在,已经趋于饱合状态。再想通过低利率政策来剌激楼市,效果肯定没有2009年那么好!

最后,我们看到,本次降息或者对个人住房公积金存贷利率做相应调整,是进一步体现了政府支持居民合理住房需求的目的。意在鼓励自住型和改善型消费,反对投资性需求购房。并不是像2009年那样再次鼓励投机投资性需求入市。因为谁都知道,投资投机性需求虽然可以使房地产市场快速回暖,但也是金融危机暴发的高危炸弹。

而现如今,中央政府也是希望通过改善型、自住型需求入市来使房地产市场缓慢着陆。所以依赖公积金等政策来促进消费需求入市,那这部分需求力度也很有限,不可能对中国房地产市场的调整起多大影响。

公积金贷款利率跌至历史最低,可在短期内促动刚需购房热情,使房地产市场快速回暖,但这种成交量的上升恐怕只会昙花一现。因为在失去了投资投机性大规模需求的背景下,仅靠刚需群体来承接高房价和去库存恐怕是对其寄于过高希望了。中国的房地产已步入去泡沫,回归消费合理区间的进程,所以绝不是靠降点公积金利息就能扭转的。众所周知,降利息不如降房价,这样才能更得民心。

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