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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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深圳房价收入比全国第一暗藏啥隐忧?  

2015-05-28 16:15:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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深圳房价收入比全国第一暗藏啥隐忧? - 不执着 - 不执着财经博客

深圳房价收入比全国第一暗藏啥隐忧? - 不执着 - 不执着财经博客 房地产投资快速下滑暗藏啥隐忧? - 不执着 - 不执着财经博客

上海易居房地产研究院527日发布的《全国35个大中城市房价收入比排行榜》称:房价收入比第一的并不是北京,而是深圳。其实,从去年开始深圳的房价收入比就已遥遥领先。2014年全国35个大中城市房价收入比均值为10.6,其中深圳、北京、上海、福州、厦门5个城市排名靠前,深圳更是高达21.7,超越北京跃居首位。

“房价收入比”是指“房屋总价”与“居民家庭年收入”的比值。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平,直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。一般而言,在发达国家,房价收入比超过6就可视为泡沫区。

不过,也有专家指出,易居研究院公布的研究结论仅能作为一种参考,因为报告数据均采自于国家统计局、地方统计局的官方数据,其中,商品住宅特指一手房,并不包括二手房。而如今在二手房市场逐渐占据一线城市半壁江山的情况下,易居研究院公布的房价收入比与实际排名肯定有出入。

而笔者认为,易居研究院公布的数据,还是比较温婉,实际上一线城市的房价收入比更加糟糕。去年某地财经政法大学发布的《房地产买卖行为与房地产政策》调查研究结果推算,我国城镇房价收入比为12.07,一线城市房价收入比高达25.25。相比其他国际大城市,深圳房价确实高得离谱,因为伦敦房价收入比仅为6.9,首尔为7.7,纽约为7.9

其实,深圳的房价收入比超过北京,市场早有预期。自今年3-30新政后,不到两个月的时间,深圳的前海、龙华、宝中等片区的房价开始“跳涨”,房价一下飙升了近40%。深圳涌现这么多投机客,都在豪赌房价上涨,一方面是因为房贷政策日趋宽松,房贷利率不断下行;另一方面,炒房者也认为本届政府不会再用行政手段管控楼市的预期。

对此,有深圳政府官员表示,政府肯定不希望房价大涨大跌,但面对房价的上涨,本地政府没有办法可想。鉴于今年政府首要任务是保增长,房地产回升有助于稳定经济,所以今年不会有收紧的调控政策出来。那么深圳的房价收入比全国第一,背后存在着啥隐患呢?

首先,深圳成为全国房价收入比最高的城市后,却暗藏了其土地市场供应已近估竭,土地财政将难以为继。深圳今年一季度卖地收入仅58.56亿元,同比减少了75%。倒不是深圳政府推出的土地全都流拍,而是土地资源几近枯竭,今年一季度仅有一块土地成交。

现在的状况是,深圳总面积不足两千平方公里,而城区建设量已达到48%,也就是说近一半土地建了房子,很大一部分用于投机客对房地产的炒作,而后续土地利用开发资源却已显枯竭。在一些开发商看来,在深圳拿地成本非常高,导致现在的新房定价只能豪宅化。所以虽然深圳房价不断上涨,但政府供地的数量有限,开发商无地可开发,这就导致靠房地产业拉动当地经济的潜力难以持续。

再者,过高的房价收入比,会使大量年轻人要么离开深圳,要么甘当房奴,长此以往,就会使这个城市缺乏创新和活力。5年之前,深圳拥有两千万人口,而随着房价的上涨,越来越多的年轻人租不起,更买不起房,只能选择离开,所以现在深圳的人口只剩1500万。当一个城市房价被少部分投机客通过金融杠杆掌控,而大多数人都买不起房时,这个城市的吸引力和凝聚力也在逐步下滑。

其三,深圳房价之所以出现大幅飙升,就是很多调控政策形同虚设,分不清谁是投机投资性需求,谁是改善型需求,更有投机者通过办假离婚绕行限购,向银行借钱去炒房。在市场低迷的时候,投机客只占一成,而现在仅深圳的二手房成交中投机客就高达三成。

如果一个房地产市场中,大多数购房者是刚需,即使房价下跌,其金融风险不会很大,但是投资性需求都借着银行的贷款去炒房,那当地银行的金融风险就不言而喻了。温州、鄂尔多斯房地产崩溃,当地银行坏账急骤上升就是明证。

最后,深圳的房价与收入比创全国最高,说明深圳自住型房奴的还贷压力居高不下,最高月供占收入的87%。不仅需要几代人的积蓄来付首付,而且自己的收入的一大半要还交给政府、开发商和银行。试想,如果大家都把钱全都用于还房贷了,那么这个城市的消费肯定启动不来,在土地资源枯竭,土地财政难以为继的情况下,当地消费市场若也持续低迷,那么这个城市的经济将如何长期可持续发展呢?

深圳房价收入比超过北京,成为全国第一,不仅说明了深圳市民生活成本的高昂,购房置业渐成奢望,更是投机炒作群体的最后疯狂,以及当地经济被房地产所绑架。现在的状况是,并非深圳住宅资源如何紧缺,而是少部分人通过贷款杠杆将房价炒上了天。一旦疯狂过后,当地银行的不良贷款、地方的GDP增长都会出现问题。所以深圳房价收入比高居全国首位不值得夸耀,后面隐藏着更多的经济和社会隐患。

 

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