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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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警惕一线城市地王盛宴背后的风险  

2015-06-04 15:50:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 警惕一线城市地王盛宴背后的风险 - 不执着 - 不执着财经博客

         63日,上海举行土地拍卖会,闸北地块以87.95亿元被华发华润联合体竞得。地块楼面价38061/平方米,溢价率为26.8%,成为今年上海新的总价地王。

就在今年320日,上海成交总价最高的地块—闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块,也由华润华发联合体以70.52亿元夺得,成为当时的总价地王。此次出让的09-03地块,就在前任地王的旁边。

另据,易居房地产研究院62日发布的“20155月典型城市土地成交报告”。报告指出,5月份,北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、西安、成都和重庆等10大典型城市土地成交建筑面积环比上涨67.4%。随着一二线城市楼市的复苏,5月政府推地量加大,企业拿地热情升温,土地成交建筑面积总量上涨近七成。

对此,有专家分析称,一线城市土地稀缺,地王频繁出现,说明标杆房企依然热衷布局一二线市场,不过,房企对库存压力较大的城市持谨慎态度。同时,也有学者表示,企业拿地热情虽然升温,当月土地成交总量上涨明显,但是尚未真正走出低位区间。真正颠覆性的反转尚需时日。

但是,笔者认为,虽然因库存压力巨大,房企对三四线城市拿地更加趋于慎谨,但是在一二线城市拿地也并非没有风险,在疯狂拿地,争当地王之后,特别是面粉贵过面包的情况下,很容易出现亏本卖楼的惨状。那么在一线城市当地王究竟有何潜在风险呢?

首先,一线城市的地价总体在下降,所以争当地王无疑是在刀口舔血。一线城市5月份土地成交建筑面积为257万平方米,环比上涨34.3%;成交均价为6974/平方米,环比下降15.6%。进入5月,一线城市政府推地节奏加速,开发商拿地热情持续高涨,由于土地成交地块优质程度存在差异,导致在数据层面出现成交均价的异动,但是一线城市土地市场价格整体下滑的趋势并未改变。所以现在开发商在一线城市争当地王的风险是很大的。

再者,开发商在一线城市“疯狂拿地,赔本抛售”的例子并不罕见。20141月,保利地产以16.6585亿元配建9600平方米保障房的代价夺得该地块,扣除保障房面积后折后楼面价为17564/平方米,创下广州黄埔区地王新纪录。

在不到一年后的时间后,头戴地王桂冠的保利学府里开盘,销售均价与楼面地价的价差仅为5721/平方米,也就是说,保利不但要承担开发、设计、建筑、营销等成本,还要承担融资成本、税费甚至是装修费用。业内人士分析,保利要在差不多4000/平方米的空间内做出一个品质不低的带装修的房子,出现亏损的可能性非常大。

近两年来,广州拍出的地王多达数十宗,仅今年在售或即将销售的地王就有13个。先入市的地王们纷纷亏本甩卖,而后续还有更多的高价地王正在排队,它们的境遇并不见得就比先行者们好到哪里去。

最后,开发商不惜血本高价在一线城市争当地王后,则完全是在为政府部门打工。近期开盘的广州保利越秀爱特城,该盘首推产品带装修均价为12000/平方米,而其楼面地价已达到9181/平方米,楼面地价与销售均价的差距仅为3000/平方米左右。在一线城市整体高房价上涨空间有限的情况下,开发商不仅无利可图,还要倒贴钱进去。也难怪业内人士戏称,很多一线城市地王都是在为高地价“打工”。

在全国房地产市场去库存的大背景下,开发商们布局一二线城市这本身没有错,但是很多人就是敢于不惜血本的争当地王,把买地单价愣是举过了周边商品房的单价,这种面粉贵过面包的情况十分可怕。笔者认为,虽然一线城市土地资源相对稀缺,但是开发商不顾土地市场的地价正在下滑的大趋势,盲目高价拿地,很可能会导致深陷亏损的尴尬境地中。从广州多个地王项目出现巨亏来看,在一线城市做地王不仅是风险巨大,而且还是需要极大博傻的勇气!

 

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