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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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房产税呼之欲出会动谁的奶酪?  

2015-08-10 16:53:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近期,最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划公布,新增房地产税法在内的34项立法任务。这意味着房地产税立法有望提速。此消息一出,立即成为媒体热点,房地产税涉及千家万户,有人为此而忐忑不安,既担心被征税,又忧虑房价为此而大跌。

对此,专家们认为,房产税对处于上涨中的房价影响有限。重庆、上海两地试点房产税4年多,对房价的调控效果影响不大,就是一个例证。决定房价的,归根结底还是供求关系。由于现在各地的商品房库存已经很大了,全国层面供大于需。所以房地产税预期,对房价的总体走势起到一定利空作用。

不过,笔者认为,从沪渝两地推出的房产税试点来看,未来房产税具有两大特点:其一,未来全国范围的房地产税,很可能设定人均免征面积,30平方米至60平方米之间的可能性较大。当前我国城镇地区人均住宅建筑面积为33平方米左右,而以前相关部门制定的小康生活人均住宅面积为35平方米。因此,人均30平方米至40平方米,应属基本居住面积。所以,普通民众不必担心缴纳房产税。

其二,税基和税率可能规定得更加宽泛,主要由各地因地制宜确定具体税率和税基,不会搞一刀切的模式。将来我国房地产税的税率也将低于国外。发达国家的房屋持有税,税率一般为1%2%。上海的试点方案为0.6%0.4%两档,重庆包括0.5%1%1.2%三档,皆低于国外水平。

面对房产税即将在之后的一二年内在全国推广,使得拥有多套房源的既得利益群体惶恐不安,他们既担心自己的隐私被暴光,又怕房产税推出后中国房地产市场将会变得更加萧条,而笔者认为,房产税的推出并非仅是打压房价,其背后还有更深层次的含义。

首先,一直以来,我国税制结构不尽合理,间接税(直接嵌入商品售价的税)远高于直接税(一般是指房产税、遗产税、个调税等),这导致了间接税直接通过价格渠道转嫁由消费大众承担,而支付能力较强的富裕阶层的比重却因直接税过低而付出相对较小。而现在将在全国范围内开征房产税,就是意味着通过收入分配的二次调节,降低社会贫富差距的目的。

再者,房产税可以优化地方政府的财税结构,1994年的分税制改革,使地方政府财权小而事权多。无奈之下,地方政府财政收入只能依赖于房地产市场,而现在地方政府在土地出让方面的收入大幅减少。所以中央政府正在推进的财税体制改革将有助于缓解这一矛盾。

笔者也认为,当前,地方政府对于土地出让金的依赖度偏高,既不合理,又非长久计,现在将地方政府对土地出让金的依赖转成房产税,对于优化地方政府的财税结构,摆脱对土地财政的依赖甚为重要。

最后,推进房产税有利于遏制投机和反腐败。当前,我国正建立房地产调控的长效机制,其中就包括税收手段。而过去十多年的房地产调控经验也表明,信贷和税收是稳定房价的主要经济手段,而且相比限购限价这类行政手段,更显其合理性。房地产税将增加房屋持有者的成本,自然会抑制多套房投资需求,进而有助于使国内房价理性回归。不过,房价走势由多种因素综合决定,房产税只是在房价下跌中扮演助跌的角色。

同时,自新一届中央政府成立后,便对国内的腐败官员进行严厉打击,使众多大老虎纷纷落马。而房产税的推出,则对腐败分子产生更大的心理威慑作用。由于国内房价涨了10多年,许多腐败官员名下拥有大量房产并不稀奇,因为跟持有现金相比,持有房产则更加隐秘。

如果中央政府的反腐力度持续高压不减,房产税在明后年随后跟进,那么腐败分子只能将手中的房产集中变现,届时房地产市场的供大于求矛盾会更加激烈,这会加速房地产市场向自住消费理性回归进程。

对于普通居民来说,房产税对我们的影响并不大,但是对于手中拥有多套房源的富人和腐败分子来说,他们听到房产税就会冒冷汗。因为房产税对于富人来说,拥有房产越多成本就越高;而对于腐败分子,房产税的推出,使其将腐败得来的房产急于变现,这会加速房地产市场过剩的局面。所以,在目前国内房地产市场出现拐点之际,未来房产税的推出,会对调节社会贫富差距、打击腐败群体、遏制过度投资投机很有裨益。

 

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