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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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中国房价未来究竟还会涨不涨?  

2015-08-07 13:07:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国家统计局发布的6月份房地产开发景气指数为92.63,比上月提高0.2点,这是在连续16个月下降后首次回升。进入7月,中国指数研究院公布的数据显示,全国100个城市新建住宅平均价格为每平米10685元,环比上涨0.54%。另据上海易居房地产研究院统计,7月份,30个城市的住宅市场成交创下近6年同期的最高水平。

无独有偶,据央行722日发布了《2015年上半年金融机构贷款投向统计报告》,数据显示,今年1-6月,个人购房贷款增加1.12万亿元,同比(比上年同期)多增1767亿元,这也是有记录以来半年度个人房贷首破万亿。此外,截至今年6月末,个人房贷余额12.64万亿元,同比增长17.8%,增速比上季末高0.2个百分点,比各项贷款增速4.4个百分点。

对此,业内专家表示,从去年9月的“救市政策”,到今天3月的新政,再到近期的房贷大幅增长,在经过长达半年的“托市”之后,目前中国房地产市场的各项指标,都有明显回稳迹像。不过,笔者发现,当前国内房地产的几大现象值得关注:

其一,随着救市政策的发酵,市场对楼市的信心逐步回暖,在投资和销售方面有恢复迹像。国家统计局最新数据显示,上半年,全国房地产开发投资43955亿元,同比名义增长4.6%,其中住宅投资增长2.8%

同时,全国商品房销售面积50264万平方米,同比增长3.9%,全国商品房销售额34259亿元,同比增长10.0%,其中住宅销售额增长12.9%。上半年,房地产开发企业到位资金58948亿元,同比增长0.1%

其二,不同城市的楼市呈现冷热不均的格局。北京、上海、深圳等一线城市在本轮复苏中率先起跑,其中,北京市7月份新建纯商品住宅签约逾7000套,为近22个月的新高;二线城市中大多数城市的开发商“以价换量”实现了较高成交量。但三四线城市则表现并不活跃。房企大面积退出三四线城市,争相布局一二线城市,是促使一二线城市房地产市场快速复苏的主要原因。

其三,一线城市的土地市场价格快速上涨,这预示了房企拿地的风险正在陡增。在刚刚公布的2015年计划供地情况的三个一线城市中,北京计划供应居住用地1200公顷,同比下降27.27%;上海计划供应居住用地600公顷,同比下降20%;广州计划供应居住用地524公顷,同比下降24.21%

笔者认为,前期在市场不景气时,地方政府不仅放慢了推地节奏,也暂缓了一些区位良好地块的出让,开发商也减少了拿地。而如今市场转好之时,一线城市的部分区域会出现阶段性的供不应求,面粉要比面包贵现像正在发生。

同时,二三线城市的土地市场比较冷淡,还远远谈不上全面恢复。以长沙市为例,2015年上半年,长沙城区共挂牌出让28宗地块,已成交地块23宗,成交总面积同比下降约45%,近五年内仅多于2012年上半年;成交总金额同比下降约78%,创下自2011年以来的最低值。

面对国内房产、土地市场的企跌回稳,房地产大佬任志强表示,至多到9月份,许多城市就会出现房价环比和同比上增长的现象。对此,万达集团董事长王健林反驳称,一线城市房价在上涨,似乎意味着市场在回暖,但中国楼市已从供不应求到供大于求的阶段,房价暴涨已不存在基础和可能。那么中国的房价未来究竟涨不涨呢?

首先,一二线城市与三四线城市间的分化走势正在加剧,房地产市场全面复苏恐非易事,后市房价在经过恢复性上涨后,上涨空间将会有很有限。一方面,由于前几年三四线城市对房地产的过度开发,使得房产供求关系失衡局面没有打破。统计显示,截止到6月底,商品房待售面积65738万平方米,环比增加72万平方米,仍处高位。有专家表示,目前房地产市场正在经历筑底过程,三季度仍将以去库存为主。

另一方面,李嘉诚抛售一线城市房产,暗示了一线城市房价存在着巨大泡沫,上涨空间有限。近日,有消息称李嘉诚拟转手内地一大型综合体:世纪汇。这个位于浦东陆家嘴的商办类项目,总建面36万平米,地段一流,位于东方路世纪大道路口,四条地铁站上盖,拟以7万元单价,约200亿总价转手。李嘉诚认为内地一线城市房地产面粉要比面包贵已经失去了投资价值。

再者,很多学者认为,一线城市是人口聚集之地,大量外来人口的拥入,形成刚性需求,这是其房价泡沫永远不破理论的重要依据。但笔者觉得,国内大中城市普遍存在房价远高于收入增长的现象,这才是遏制居民的住房从“需要”转化成“购买力”的关键所在。

对于很多城市的居民来说,置房的“潜在需求”是肯定存在的,但是“需求”必须加上“购买力”才能视作刚需。而在高房价的模式下,真正买得起房的属于少数群体。所以只有一线城市房价回归住房消费后,才能唤醒这部分潜在需求。

最后,本轮房地产市场回暖,是由于政策的一系列的利好所推动的。在短期内积聚大量的投资、投资性需求,再加上部分刚需群体一下子把国内房地产市场造成了“复苏”假像。但这种情况能持续多久值得怀疑。因为仅靠刚需购买力只能使房地产市场逐步回暖,而从现在一线城市房地产市场的快速回暖来看,其中投机投资性购房群体扮演了重要角色,那么当投机投资性需求集中释放后,一线城市的房地产市场在经历了反弹之后,又会复归调整趋势之中。

中国房价目前的确出现了复苏的迹像,这主要体现在整体成交“量价齐升”、开发商投资欲望在回暖、土地市场价格开始上涨等几个热点上。但是我们也要看到,三四线城市因为要去库存,短期上涨必然乏力,而一线城市由于存在着较大泡沫,已远远脱离了当地居民的购买力。在这种情况下,短期的刚需和投资投机性需求介入,会造成“小阳春”现象,但这种复苏由于下面缺乏更多购买力的支撑,指望其止跌大涨恐怕也是异想天开。

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