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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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“以房养老”为何在中国受冷遇?  

2015-09-11 12:19:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【作者微信号】:bzzcaijing
“以房养老”为何在中国受冷遇? - 不执着 - 不执着财经博客
 

随着“老龄化”加速到来,养老金“缺口”成为学界和公众担心的问题。以“老年人住房反向抵押养老保险”为内容之一的以房养老在国内试点初即被寄予期待,认为“以房养老”的模式可以为老年人养老提供更多资金保障,享受更好的养老服务。

作为国内首款以房养老保险产品,幸福人寿“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A)产品”于325日获得保监会审批通过,在北京、上海、广州和武汉四个试点城市推出。老人在参保后,将房产抵押给保险公司,由专业的评估机构对房产进行评估,幸福人寿将定期向老人支付养老金直到老人去世。

该产品是非参与性产品,幸福人寿不参与分享房产价值上涨部分,无论房价涨跌,老人都将领取固定的保险金。当老人身故后,幸福人寿再将房产处置所得偿付养老保险相关费用,剩余金额将返还给老人的继承人。在上海政策试点后,有近70位老人前来咨询。72日,幸福人寿上海分公司向第一位投保住房反向抵押养老保险的客户发放了第一笔养老金。

据统计,此款保险产品因人而异,受男女性别、年龄大小及房屋价值多少影响,每个投保者领取的养老金有很大差别。如70岁的男性以评估值为500万元的房产抵押投保,每月可领取养老金为1.8万元左右。但养老保险产品却叫好不叫座,截至目前共有12户共22人签约,相比我国2亿多老人基数来说,占比微乎其微。

从目前情况来看,各地保险公司研发和销售“以房养老”产品的意愿都不强烈,除了幸福人寿外,泰康人寿也在“以房养老”的合格试点机构范围内,但目前为止还没有相关开发的产品出炉。而泰康人寿方面表示,法律法规对险企保护不足、货币价值不稳,这是险企积极性不高的原因。

不过,笔者认为在“以房养老”模式上,并非只有险企态度消极,我国老年人群体反映也不够积极。上海民政部门调查显示,高达90%的老人拟将房产留给子孙,愿意倒按揭的不到10%。即使是从丁克和失独家庭做起,愿意选择“以房养老”的家庭也为数不多。其背后暗藏以下几个方面的原因。

其一,中国人的将房子留给子孙观念很难改变。在中国“养儿防老”的传统观念之下,很多人难以接受“以房养老”模式。况且现在房价又虚高不下,子孙后代购房压力巨大,住房也不宽裕,老年人想在身后将房子留给下一代,以减轻他们的生活压力。“但留方寸地,留于子孙耕”是中国人的传统观念。

其二,中国房屋产权70年,迄今政府部门还没有一个明确的说法,这是“倒按揭”的最大障碍,也是与国外政策环境最大差异。如果70年产权到期后,抵押房屋要有偿续期,那么续期费用将是未知风险。正是因为房屋产权70年,才使险企和老人群体都持观望状态。

其三,不动产价值增贬不确定性使各方参与积极性受到打击。对险企来说“以房养老”产品存在着风险,老人投保后,保险公司是逐月支付费用给老人直至去世,只有老人身故后,保险公司才能获得抵押房产的处置权。但老人的寿命是不能预知的,支付的年限以及每月支付额将成为保险公司与老人的“博弈点”。如果老人寿命较长,保险公司就会存在着较大的风险。

而对于老人来说,没有专业的评估机构出面,“以房养老”模式很可能会低估他的房产实际价值,况且以后如果房价继续上涨,按现在的房产估值,老人的利益就会受到侵蚀,所以积极性也不高。很多人认为,“以房养老”不如直接将房子出租,而自己则选择去养老院生活,拿租金来提高自己的生活品质更加妥贴。

其四,“以房养老”的相关法律法规不健全,使险企、银行和老年人有所顾忌。以房养老实则是一款商业养老保险产品,牵涉到保险、银行等金融机构,无规可依、风险顾虑及业务各自为营为最大障碍。住房反向抵押贷款涉及银行的房产处置权,而目前银行处置只能通过法院拍卖渠道解决,银行自身没有这个处置能力。

笔者认为,“以房养老”只是基础养老、储蓄养老的一种补充,意在提高老年人群的生活质量,盘活现有的存量房产。随着我国家庭结构越来越小,独生子女增多,将会有更多的房子被闲置,老人没有必要“守着金饭碗讨饭”。

不过,我们的政策和产品设计则需更完善,这样老年人的权益才能得到充分保障,未来“以房养老”模式将会受到更多人接受。

首先,政府应当搭建房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制,对于出现房价波动,引入由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。在发达国家,特别是对房产评估环节,有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估,既能照顾到老人的利益,也能保证金融机构的合理收益。

发达国家的成熟经验基于其具备完善的金融贷款、担保机构、资产评估等机构,以及完善健全的个人信用系统。而在这些方面,国内仍需要不断加强和完善。“以房养老”在实施过程中涉及到很多方面,比如房屋的评估、老人寿命的计算以及房产贬值、资金流动性等问题,仅靠一家银行不可能承担,涉及多个不同专业的机构相配合。

再者,公众依然有个困惑,就是房产70年产权到期后,现行法律规定可以续期,但续期是否需要补交款,交多少都尚未明确。从防范金融风险和提高金融机构参与的积极性角度出发,70年产权到期后的确权十分必要。不过,笔者要补充一句:现今中国房地产质量堪忧,就连住建部官员都承认,国内房屋质量使用年限一般不会超过30年。

最后,政府要对“以房养老”模式给予支持。比如共有产权要参与以房养老该如何处理,同时还需要一些政策扶持,比如免除入保房屋产权证增名税费;减免保险企业在反向抵押保险业务上的所得税;免除入保房产的房产税;加强对老人补贴方面的政策支持,比如建立长寿保户政府补贴制度,分担由反向抵押加大的“长寿风险”。

“以房养老”为何会在中国“叫好不叫座”?除了老年人留房给子孙的传统思想原因外,更多的是政府扶持还不够、产品设计待完善、相关法律法规要健全。唯有达到险企、银行、老人的权益都能得到保障,实现各方共赢。那么,我国“以房养老”市场的前景还是很广阔的!“以房养老”模式并非在中国行不通,只是相关配套措施没有跟上,大家对此还不够熟悉。

【作者微信号】:bzzcaijing(也可输入:不执着财经)

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