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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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“负利率”时代: 楼市能否再迎狂欢?  

2015-09-21 12:11:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【作者微信号】:bzzcaijing

“负利率”时代: 楼市能否再迎狂欢? - 不执着 - 不执着财经博客

 

2015年的中国经济,实体低迷,GDP增速下降,股市高位跌落,而楼市表现呈回暖之势。8月份,70个大中城市新建商品住宅价格同比从上月下降0.4%转为上涨1.7%,为自20149月份以来首次转正;这也是最近16个月来,首次出现半数城市房价上涨。

面对全国楼市总体止跌企稳,业内专家认为除了房地产调控6年来最大的宽松政策出台,以及不断的降准降息带来的“负利率”时代的来临,房地产保值增值功能彰显。但与前四次“负利率”所不同的是,当前的楼市并非整体向好,而仅限于一线城市及部分二线城市,绝大部分三四线楼市在泥潭中苦苦挣扎。

其一,自去年9.30、今年3.30新政之后,831日,住建部、财政部、央行又联合发文,自91日起,公积金贷款二套房首付降至两成,至此,已实施近5年的限购政策,在绝大部分城市已经取消,楼市“限贷”也已全面放开。

同时,828日,住建部、商务部等六部委也出台新规松绑“限外”,一定程度上取消了外资投资房地产和购房的限制。值得注意的是,这是过去十年来,政府对境外人士在国内购房限制的首次松动。

 而笔者认为,随着经济下行压力的增大,房地产投资的骤降,使得政府部门已经完全摒弃了对楼市持续多年的“调控”和“抑制”投机的态度,而是以“稳增长”、“扶持”、“去库存”的意图所取代。

其二,货币政策全面宽松,负利率时代已经到来。“负利率”,是指一年期存款利率低于全国居民消费价格指数(CPI)增速。自上世纪90年代以来,我国经历过4次负利率时期,分别是199210~199511月、200311~20053月、200612~200810月、20102~20123月。

在上述4次负利率期间,房地产都表现为价格大幅上涨,每次的涨幅在12.8%-60%之间。而今年以来,央行三次降息降准,目前1年期存款利率已降至1.75%,根据国家统计局公布数据显示,因鲜菜、猪肉价格大幅上涨,8CPI同比上涨2.0%,居民存款实际负利率出现,我国再次进入负利率时代,中国房地产市场面临2009年以来最宽松的环境。

从全国来看,6月中旬以来,在股市下跌的同时,房价整体呈现微涨之势。8月份,70个大中城市新建商品住宅价格同比从上月下降0.4%转为上涨1.7%。现在很多民众在担心,这次负利率,房价还会大涨吗?

目前国内楼市呈现冰火两重天的格局,不同城市之间的分化严重。一方面,根据中国指数研究院8月份数据,前十大城市中,只有一半房价上涨。其中,上海房价同比上涨9.9%,均价为35405/平方米,北京房价同比上涨3.25%,均价为33784/平方米,而深圳房价已同比上涨26.38%,均价达38000/平方米!一线城市房价本身就有泡沫,现在把泡沫又进一步加推。

另一方面,广州、杭州8月份房价同比均跌逾5%,均价分别为1700016000/平方米;重庆房价同比跌幅更达8%,均价仅为7000/平方米。所以,整体的三四线城市因为库存绝对值过高,即使政策和信贷多重刺激,出现全面回暖的可能性也不大。

笔者认为,从房产商的角度来说,尽管负利率能够在一定程度上促进房地产投资,但目前全国整体房价并不具备大幅涨价的基础。从全国市场来看,整体的库存压力仍在加大。据统计局数据显示,截至7月末,商品房待售面积66259万平方米,同比增长18%,去库存进度缓慢。目前全国还有6亿多平方米的库存,开发商的房子不敢随便涨价,因为还有大量库存,只有少量的开发商剩尾盘的时候猛涨价。

现在的状况是,绝大多数二三线城市房价因库存原因,根本涨不上去,所以也没有像过去几次“负利率”周期那样“抗通胀“的潜质,而像深圳、北京、上海这些一线城市的房地产,因其库存积压较小,近期上涨速度较快,那是否值得投资者去购买呢?笔者建议大家,不要对一线城市房地产上升空间有太大想像。

首先,一线城市房价泡沫过大,近期的上涨主要购买力是投机性需求,所以不可持续。9月上旬北京新建纯商品住宅成交2421套,比上月同期下跌37.6%。北京楼市隐忧凸显,目前代表市场主流需求的改善型购房人群,他们因高房价因素既买不起豪宅,也享受不到公积金贷款的优惠。故未来一线的成交或仍将下滑,而这将影响房价表现。鉴于一线城市民众现在根本买不起商品房,所以房价越高,购买力就越是衰减。

再者,只有外来人口的不断涌入,并且有足够经济实力买房置业,一线城市的房价才能长期维持高增长。即使在北京,由于公共资源和城市配套设施等与人口增长间的矛盾日益显现,北京人口流入已呈放缓态势。其中,人口增速已从2011年的2.9%降至2014年的1.7%,达“十二五”以来的最低水平。

克而瑞研究所的一份报告指出,北京等一线城市人口流入的放缓将抑制房价上涨空间。随着北京等一线城市人口流入进一步放缓,其房价继续上涨的空间也非常狭小。而笔者认为,随着一线城市的公共资源、基础设施与人口增长矛盾突出,以及生活成本的居高不下,使一线城市对外来人口(特别是应届大学毕业生)的吸引力正在呈现下降趋势。

最后,中国人口年龄结构趋于老化将直接影响未来的住房市场。根据2010年人口普查数据,不论是哪一类城市,15岁以下人口占比均显著减少,而1-4岁年龄段占比更是急剧降低。按时间推算,这正是计划生育后第一批独生子女(80后)的孩子。人口年龄结构老化将直接影响未来住房是市场需求,不论一二三线城市都将面临这个问题,那些仍然可以吸引外来人口流入的发达城市受影响相对较小,而人口流出的城市将会雪上加霜。

同时,这些年来随着住房市场化改革的推进,不管是一线城市还是三四线城市,市民的居住条件得到极大改善,未来居民继续改善居住条件的需求已经远不如前些年那样的迫切。从2000年到2010年,全国人均住房面积增长了72%,分地区来看,最低的省份(直辖市)的人均住房面积增幅也达到40%

从前几次,负利率周期都会将房价推上一个新台阶,但是这一次负利率周期要想使房价快速上升已不太容易。对于三四线城市来说,去库存仍然是开发商在将来很长一段时间内要面对的课题。而在一线城市,由于房价均价不断攀升至3-4万,远远背离当地居民的购买力,又鉴于一线城市人口导入趋势正在放缓、人口老龄化趋势正在上升、市民住房需求整体已有较多改善,所以仅靠需求端的力量也很难将高房价继续推上去。综合现在的房价来看,即使出现负利率也难使其价格出现飞涨的局面。

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