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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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中国楼市即将迎来真正的危险期  

2015-10-23 10:41:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【作者微信号】:bzzcaijing

中国楼市即将迎来真正的危险期 - 不执着 - 不执着财经博客

 

从今年“330新政以来,全国大中型城市房地产市场逐步呈现“量价回升”的局面。除了中央各部委出台重磅“救市政策”外,各地政府也没闲着,先后发布救市政策超过27个,仅今年9月,就有至少6个地方发布救市新政。

与此同时,受到政策利好、货币宽松等因素的影响,今年以来,北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现。中原地产数据显示,2015年至今全国20大标杆房企一二线拿地面积占比65.9%,全面回归重点城市。从成交建筑面积看,标杆房企在一线城市占比高达12.4%。这两大指标均处于历史最高纪录。

对此,房地产专家指出:在房地产市场仍然还在复苏的市场背景下,土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。因为“地王”楼盘一定程度上拉升板块内的成交均价,只要“地王”楼盘推盘成交,将会导致板块内房地产市场成交结构偏向于高端,会带来区域内房地产市场价格整体上的走高。

不过,笔者认为,与前几年只要争到地王之位,就能赚钱相比,当前国内房地产走势还不明朗,房企积极争当“地王”风险颇大,当心做了蚀本的买卖。回顾过去几年的地王史2007年四季度和2008年上半年的地王,在2008年四季度和2009年上半年卖房时相当多很失意。

举一个上海的案例。20079月,上海楼市非常繁荣,房价大涨过程中地市火爆。一家名不见经传的房企——上海志成企业,竞价历时2个多小时、440轮叫价,以成交价超出底价250%战胜绿地、华润等知名房企,获得普陀长风生态商务区地王项目。但是,2008年楼市快速降温,该企业6月以损失1亿多元为代价退掉了这一地王项目。

再举杭州案例。201010月,雅戈尔以总价24亿元在杭州抢得申花板块单价地王,然而到了20136月,雅戈尔以损失4.8亿元(地价的20%)解除合同。在雅戈尔退地三、四个月后,杭州又掀起了一波地王潮,地产大佬们又开始疯狂拿地。而不凑巧的是,2014年杭州市场在全国率先降价,2013年下半年杭州所有的高价拿地的房企悉数被套,部分地块迄今仍未动工。

应该说,房企大佬们“高溢价”拿地,争当地王是有前提的,就是你开发的商品房未来还有足够的升值空间,并且造出的商品房价格能被市场所接受。而不计血本,疯狂拿地,并非是房企大佬们的明智之举。因为,现在同样有部分房企(比如浙江广厦等)已经觉察出房地产行业前景暗淡,选择退出房地产市场。我倒觉得,中国的房地产市场将迎来一个去泡沫的危险期。

首先,受政策利好叠加的影响,楼市需求有所回暖,但这样做透支了未来。预计下半年疯狂过后,还将陷入大萧条。从表面上看,为了托住房地产泡沫,我国各级政府不遗余力,使出了浑身解数,甚至央行还通过“双降”、“降低首付比例”等措施,来释放民间集中购房需求,但楼市救市政策越频发,反而说明当前楼市形势越严峻,未来仍然会隐藏更多的市场风险。所以,靠政策剌激只能延迟房地产市场调整的步伐,难改未来大的趋势。

再者,在经历了十多年房价上涨之后,无论从住房需求,以及人均住房面积来看,中国的房地产市场已经趋于饱合。同策谘询研究部结果显示,2010年左右,中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套,按照国际标准,城镇家庭户均套数达到1.0,也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡,楼市开始进入下半场,未来楼市增量、房增速将递减。

早在2012年之前,中国人均住房面积就已经超过了西班牙,而在过去数年,该指标进一步增长。如今已经没有任何一个新兴市场国家的人均住宅面积比发达国家还高。中国是少有的例外,在2012年前,中国大陆的人均住宅面积已经超过了中国台湾地区和韩国。换言之,在居民住房市场上,中国已经趋于饱合状态。

再次,房地产业忙于去库存,未来前景不容乐观。易居研究院最新数据显示,截至20159月底,重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26711万平方米,环比增长3.8%,同比减少1.7%。库存规模在连续6个月出现环比下跌的基础上,首次出现上升。具体来看,35个城市中,有18个城市库存出现了同比增长现象。显然,库存高企并不是个别现象。

在易居监测的更完整的50城库存数据中,去库存周期超过12个月的城市多达27个,这意味着,库存超过12个月的城市已经超过一半。其中北海去库存周期高达30.1个月,烟台26.4个月,荆门25.5个月,呼和浩特24.9个月,三亚也多达23个月。去库存仍然为市场主旋律,这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变。

最后,在国内房产市场趋于饱和的情况下,海外投资移民出国热在升温,越来越多的投资者逐渐把视角放在海外房产投资领域。数据显示,2014年中国投资者就购买286亿美元的美国住宅地产,这一数字是201170亿美元的4倍。中国投资者去年在美国购买住宅的中位数价格是52.3万美元。中国投资者将视角放在海外房产市场有两大原因。

其一,美元加息预期强烈,从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看,购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择,美国房地产市场更加具有投资价值。所以,今年以来,国内外游资纷纷离开中国,转向海外投资。

其二,尽管中国政府放开了对外国人在国内购房的限制,但对国内楼市去库存不会起到任何作用,中国取消限外令对国内楼市仅有象征意义。因为全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值,还是会选择投资价值更高的美国房产,不会选择泡沫深重的中国楼市。

从表面上看,受到重重政策利好的影响,中国的房地产业似乎迎来了春天,但这背后暗藏危机,因为政策利好激发的购房需求只能起到一时的效果,而当效果淡出之时,马上就会陷入长期的萧条。从目前情况来看,中国房地产市场正处于需求不足、去库存压力大、投资客流失等严峻问题。这不是人为干预房地产市场能够解决得了的!中国楼市危矣!

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