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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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人民币贬值是中国房地产贬值前兆?  

2016-01-15 11:01:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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人民币贬值是中国房地产贬值前兆? - 不执着 - 不执着财经博客

 

自去年8月份以来离岸人民币(CNH)兑美元下跌约6.5%,在岸人民币(CNY)兑美元下跌约6%。国际货币基金组织(IMF)此前测算称,人民币每贬值10%对中国GDP的贡献大概为0.9%。显然,人民币贬值对中国出口型企业是巨大的利好,但是人民币贬值的真正原因并不是为了刺激出口,而是为了支撑下滑的中国经济。

一般观点认为,人民币贬值受益最大的是纺织服装、钢铁业、航运业、化工业、汽车业等行业。但是事实并非如此。2015年前7个月机电产品出口增长,传统劳动密集型产品有所下降。前7个月,我国机电产品出口4.44万亿元,增长1.2%,占出口总值的57.2%。在我国机电产品的出口市场中,20%左右的份额在欧盟,1%-19%在北美,还有50%左右在亚洲国家和地区。机电行业出口份额已经占据我国外贸出口的半壁江山。

对此,国内专家指出,今年中国央行应把人民币贬值控制在5%左右较为稳妥。同时,央行应更频繁的公布人民币一篮子汇率指数(CFETS)。未来在汇率政策上央行应该更加透明,并给人民币汇率选择一个锚。那么,中国人民币贬值的真正原因是什么呢?

首先,中国经济过去经历了很长的高速增长期,进出口贸易顺差扩大,国际游资大量涌入,人民币汇率便进入升值通道。例如,从2010年至2014年上半期,人民币兑美元一直处于升值状态,人民币在这一段时间大约上涨12%。而现在中国经济增长进入了中速调整期,同时实体经济下行压力在加大,所以中国内在的经济形势不允许人民币持续保持强势。

再者,人民币汇率一直奉行紧钉美元的汇率制度。从2014年年初至今在美联储加息预期的推动下,美元升值了23%,在此期间,人民币兑美元虽然有小幅贬值但是对其它货币一直处于升值的状态。从表面上看,近二年来美元开始步入强势升值趋势使人民币汇率出现小幅贬值,但同样相对于其他非美货币而言,人民币汇率还是保持着强势地位。

人民币兑欧元升值23%,兑日元升值24%。例如,从2014年中期至20154月,人民币兑欧元升值了大约23%20145月至20153月,人民币兑日元大约升值了24%;从20152月至20159月,人民币兑印度卢比升值了大约7.3%;自201411月到20154月人民币兑英镑大约升值了近7.7%

而随着人民币一篮子汇率指数(CFETS)公布后,国内外投资者对人民币脱钩美元的预期不断加强,在脱钩预期强化的同时,投资者预计人民币脱钩美元之后将出现贬值,因为人民币之前跟着美元一起涨得太多,人民币有被高估之嫌。当然,中国央行在去年末加入了SDR之后,就必须担负起减少对汇率市场干预的承诺。随着央行对汇市干预开始减少,人民币汇率就更要走市场化道路。

最后,美联储加息是人民币贬值的外因。除了以上中国自身的因素以外,还有一个极其重要的外部因素:美联储加息。美联储加息的预期以及美联储首次加息,导致全球美元回流美国,新兴市场大量的资产遭到抛售。中国作为全球最大的新兴市场也逃离不了资产被抛售的厄运。这是加速人民币贬值的重要因素。

面对人民币贬值是几家欢喜几家愁,对于出口企业是巨大利好,但对于借了大量美元债务的中国企业将面临着巨大的压力,因为他们要用更多的人民币才能兑换到等量的美元了。

数据显示,从2008年到2014年末发行的1.3万亿美元的债券中,中国和巴西的企业发债占了很大一部分。2015年前7个月来中国企业和银行发行的美元计价债券规模达到570亿美元,创下历史记录。而近年来,在海外发行美元计价的企业主要来源于房地产业。

房地产企业之所以成为主要在外发行美元债券者。一方面,房地产企业在国内的融资成本太高,由于受到国内房地产去库存的影响,银行给房企放贷成本高得离谱。民间贷款利率甚至高达20%50%。另一方面,美元债利率低得太诱人,例如2013年万科发行的8亿美元5年期企业债,利率仅仅为2.625%。对于中国当时缺钱的房地产企业来说就像是天上掉下来的馅饼。于是远洋地产、保利地产等房企纷纷发行美元债。

那么,为啥说人民币汇率大跌受伤最严重的是房地产业。其一,房地产企业因人民币贬值正面临着巨大的还债压力。例如,中国某房企之前在1美元兑换6.3人民币的时候发行了1亿美元的债券。现在人民币贬值了,1美元要兑换6.8元人民币。如果以美元计价的债务现在到期,那么该房企,现在就要支付6.8亿人民币,而之前却只需要支付6.3亿人民币,这意味着人民币的贬值,该房企要多拿出5000万元人民币来还债。

其二,随着人民币汇率贬值预期的上升,大量国内外投机资本会抛售人民币资产,而换成美元资产,跑到海外去投资置业。本来中国房地产已经历了十多年的疯狂上涨,目前一线城市泡沫继续膨胀,三四线城市正处于去库存的艰难时期。此时如果境内外资金抛售人民币资产转而持有美元资产,那不仅是房企的资金链会受到空前挑战,还会加快房地产业泡沫破裂进程。所以,人民币贬值会让中国房地产业进入全面大洗牌的时代。

人民币贬值对于出口型企业来说,是提升了商品的对外竞争力,但对于在海外高举美元债的房企而言,那是一场灾难。一方面目前房企的负债率过高,库存消化不畅,导致资金链甚忧,如果再加上人民币贬值,房企将面临生死考验。另一方面人民币贬值预期加深,意味着大量游资将离开中国,那内地的房地产泡沫都将会加快破裂的进程。很多房企会被清除出局。

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