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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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居民收入水平提高,房价偏高会被钝化吗?  

2016-11-13 15:10:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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居民收入水平提高,房价偏高会被钝化吗? - 不执着 - 不执着财经博客
               
英国《经济学人》智库在11月发布的一份研究报告称,中国的高收入消费者群体数量将会在未来15年出现井喷。这让不少国人内心激动。不过,该研究报告预计到2030年,中国消费者人均购买力将达到2000年韩国或者美国消费者的人均水平。也就是说,中国人未来10多年消费能力的大幅增长,将被高房价所吞噬。

无独有偶,天风证券对北京、上海、深圳、天津、杭州、福州、厦门、武汉、南京等9座城市的一份研究报告显示,2011年以来上述城市GDP之和占全国GDP总量比重显著上升,但消费比重却大幅下滑。这9座城市都是近期房价涨幅超过15%的城市。同时,2015年国内主要城市房价收入比与同期房价增速呈现显著负相关。

上述统计说明了,国人的收入水平虽有不错的上涨,但仍然与房价上涨不匹配,而房价过快上涨让买房者短期内消耗了大量的储蓄,并且承受了相当重的还贷压力,这必会导致消费能力的明显下降。

实际上,中国经济正处于结构转型期,就是要从过去的依赖房地产逐步向民间消费转型,如果国内高房价一直存在下去,吞噬了民众大量的消费潜力,那么对中国经济的可持续发展是不利的。

对此,笔者认为,楼市和消费,就像两位家长,而站在中间的孩子则是消费者。楼市像是一个不管别人死尖的家长,只要能把孩子拉过来就行,不管今后孩子的死活。所以,中国实体经济如果不想垮掉,那就绝不能允许楼市继续干这种掏空所有购房人积蓄的事。

现在很多国内经济学家认为,高房价存在即是合理,中国楼市不存在较大泡沫,即使有泡沫也仍在可控的范围之内:其一,中国楼市上涨主要的一二线城市,大部分三四五线城市的房价几乎没有涨多少,即使在略有涨幅的地区,也是跑输GDP的,所以统称中国楼市存在泡沫是欠妥的。

其二,目前中国居民房贷加杠杆并不高,相比美国次贷危机时居民房贷余额占住宅总市值之比达到55%,目前仍在40%左右,则中国居民在楼市的杠杆率水平也只是美国的一半。所以,当前中国居民应该还有继续“加杠杆”的空间,而并非是要“减杠杆”。

其三,从政府调控的目标看,所采取“限购限贷”等方式是抑制需求而不是扩大供给,其目的是为了抑制房价过快上涨。因此,在经济稳增长的大目标下,政府会采取更多管制的手段而非市场化的手段来应对房价上涨,故房地产调控政策不会导致房价出现大幅下跌。预计未来一二线城市的房价会出现稳中有升,楼市出现大幅上涨的时代已经过去。

按照经济学家们的观点,各级政府并不希望房价快速下跌,给国民经济带来危害,所以会将房价调控在高位运行,稳中略有下跌则更佳。同时,希望通过未来国民收入的提高将房地产价格偏高问题慢慢钝化,最终将房地产进行“软着陆”。不过,笔者认为,国内一二线城市,房价出现调整的可能性还是很大。

首先,中国的房地产发展到今天,泡沫主要集中在一二线城市,所以各地房价泡沫的程度并不一致,部分三四五线城市,通过劳动生产率的大幅提升,居民收入的逐步抬高,再加上当地房价本身存在泡沫有限,房地产“软着陆”还是有可能的。

而一二线城市,房价动辄500万甚至上千万,房价与居民收入之比达到30倍以上,按目前的经济增速,居民收入增速即使跑赢了GDP,要超越的当前一线城市房价起码还要十多年。不过,中国的高房价不可能长期维持在如此高的区域运行。一旦投机购房者杠杆炒楼热情消褪,房价就会开始出现大调整。

再者,中国居民加杠杆已经到头了。新增居民购房贷款占新建住宅销售额的比重逐年上升,从2011年的不足20%,至2015年的34%,至今年上半年已经达到54%,这种全民加杠杆的情况不可能持续:

一方面,从表面上看,中国居民2016年上半年的杠杆率达到54%,与美国居民的总杠杆率80%相比不算太高。但实际上,中国居民的杠杆率快速上升也就是在这一年多的时间里,而恰恰是在这段时间内房价被推至泡沫最大化,全民加杠杆也主要在近期的高房价时期内。

另一方面,自今年以来,我国一二线城市房价出现快速上涨,大量银行贷款流向了房地产,今年前三季度流入房地产领域的信贷资金占新增贷款额的70%以上。这意味着,流入实体经济的资金越来越少,而进入房地产领域的资金越来越多。很难想像,中国经济只有房地产一枝独秀,其他实体经济一片萧条。未来国内的信贷资金肯定会向其他领域倾斜。所以,居民部门加杠杆只能是短期的、爆发式的,却不可持续。

此外,房价涨幅跟M2的增长有着极大的相关性。我认为,这些年房价涨幅与M2增长比较一致,这种关系是互为因果的关系。即房价上涨后会吸引更多人购房,于是又将创造更多的信贷。而随着政府对房地产政策的收紧,中国M2高增长的时代已经过去,未来M2将维持在10-12%或更低。而当M2开始大幅回落,房价也会出现相应调整。

最后,销售额出现最高点后,房价也会出现最高点。随着居民购房加杠杆的增速下降,2016年将会成为房地产销售额的最高点,这可以比照2015A的年交易总额和换手率,其中交易额达到历史最高点,换手率也是20年来的最高点,估计今后很难超越这一水平了。

与此同时,我们还发现,房地产开发投资增速在2010年达到33%后,就已经见顶了。虽然现在房价还是处在上升通道中,但是投资增速回落是大趋势,不可改变。这个拐点一旦出现,标志着房地产周期已处在下行段的大趋势中。预计明年上半年,国内一二线城市房价将出现由观望——微跌——大跌的整个过程。

海外机构预测中国人的收入将大幅提升,这是国内专家们所乐见的。因为只有国民收入的大幅提升,才能使房价偏高问题慢慢钝化。但实际上,一线城市由于房地产杠杆过大,投机氛围过浓,房价早已超出百姓的承受能力,而随着房地产调控、货币政策的收紧,明年上半年一二线城市房价出现大调整概率很大。

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