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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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最严调控之下,房地产泡沫将走向何方?  

2016-11-21 12:29:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 2016年的中国楼市给人的印象是“波澜壮阔”,很多民众陷入到买房要长期面对还贷压力,不买房以后会更买不起房的纠结中。而随着10月初各地政府一系列的房地产调控政策的出台,现在多数城市的楼市出现“量缩价滞”的对峙局面,这让更多的人重新看到了房价拐点的曙光。

面对这一轮国内房价的疯狂上涨,业内人士指出,如果说供需不平衡是导致热点城市房价上涨的客观原因,那么巨额资金的涌入楼市,则与这轮房价迅猛上涨直接相关。房地产是资金密集型行业,去年以来一二线城市地价房价轮动上涨,与货币、信贷政策的宽松有着直接关联。

其一,居民加杠杆,透支未来几十年。据央行统计,今年9月末个人购房贷款余额为1793万亿元,同比增长334%,显示居民购房贷款增速之快。比如,在深圳,截至9月个人购房贷款余额已超1万亿元,相比2014年底翻了一倍。楼市全民加杠杆与去年股市相比有过之无不及。

其二,“买房杠杆高,买地杠杆更高”。按规定,房企拍地应该拿自有资金。但近年融资普遍,房企配资一般都在三七开,房企自有出资占三成,配资占七成。现在一些房企连自有出资部分也从金融机构解决,房企引入银行、债券、理财产品、信托计划、资管计划、保险等资金来拍地,已成为业内潜规则。

房企加杠杆,争当地王不再难。今年8月,刚将总部从福建迁至上海的房企融信以溢价139%、1101亿元的总价拍下上海静安区一宗31万平方米的地块。让外界诧异的不仅是它所创造的惊人楼面价,还有这家企业的“胆量”。根据其中期业绩报告,融信今年上半年的合同销售额为132亿元。

如此配资导致房企负债规模不断上升,盈利状况下降。据统计显示,今年前三季度沪深两市132家房地产企业合计营业收入为87805亿元,而净利润只有6878亿元,平均利润率跌至78%。

而今年上半年,130家房企的净利润率还在815%,即便成交惨淡的2015年前三季度利润率也有101%。现在看来,房企加杠杆争当地王,获利并不算丰厚,钱都进了地方政府的腰包之中了。

其三,社会各路资金,争先恐后进入楼市,都想分得本轮房价上涨的一杯羹。比如珠海一家生意不景气的贸易公司买了80多套房子,正在待高价而售。一家知名房地产企业老板表示,今年开始,他们去竞拍土地,发现竞争对手里有了基金公司。更要命的是,新三板上市公司中有几十家企业主要业务都是炒房,不少新三板上市公司将融来的资金,直接或间接进入了房地产市场。

面对本轮楼市“非理性”的上涨,国家金融与发展实验室理事长李扬认为,本轮房价上涨的背后,不排除一些地方政府和房地产开发商共谋,迟迟不肯出台提高首付率等市场化手段,一些地方甚至等到财政收入任务差不多完成了才出手调控,对这一趋势应该警惕。

而笔者觉得,这恰恰说明了地方政府对楼市是“迟疑不决”,这才使得房地产调控屡遭失败,既希望房地产繁荣能够有力支撑当地经济发展,使当地GDP表现靓丽,又不希望房价过快上涨,危及实体经济,使整个实体经济空心化。那么房价的疯狂上涨会给社会带来什么恶果呢?

首先,大量投资资金涌入楼市,这类资金都准备“赚上一票就走”,这很容易造成当地房价大幅波动,不利于当地经济的长远发展。举个例子,珠海,大量外地资本涌入本地楼市。据当地住建部门数据,今年19月,全市一手房市场成交量中,珠海本市居民购买占比418%,珠海以外的国内其他地区居民占578%,国外买家占033%。

再者,从表面上看,地方政府买地赚得盆满钵满,但地王背后是房企承担了更大的风险。不仅是负债率上升,利润率下滑,资金的周转也都出现了不小问题。“地王”频出,令房地产企业承压。

近期,为摊薄风险,万科、绿城、融侨等多家房地产公司纷纷加入高价地股权转让潮,楼市剧情的反转,暴露出拿地企业资金周转压力增大。此外,10月中旬,信达地产发布公告,宣布稀释杭州滨江奥体地块50%股权,融创中国滨江集团分别持股40%和10%,三方合作开发该项目。

这一今年5123亿元拍下的全国总价地王,当时溢价率近96%。地方政府在土地出让上面赚了大钱,但房企却苦不堪言,只能将地块的股权再度转让,如此“击鼓传花”下去,银行的系统性金融风险将在所难免。

最后,楼市有泡沫或许不可怕,更可怕的是扭曲的价值对其他行业产生了“虹吸效应”。房地产适度繁荣,会带动上下游行业的发展,但虚假繁荣则后患无穷。据相关统计,今年年初至9月底,沪深两市共披露近60宗上市公司花费超千万元购买土地和房产的计划或方案,总金额达到93亿元。

此外,截至上半年A1305家上市公司投资性房地产资产净额合计5951亿元。一些公司通过出售投资性房地产达到降低亏损甚至是“保壳”的目的。试想,大量的社会资金都跑到房地产业去了,那其他行业该如何发展呢?只能是房地产越兴盛,实体经济越是衰弱。

正因为如此,很多官媒都指出,房子是给人住的,这个定位不能偏离。历次房市调控的最终目的都只有一个,即“促进房地产市场平稳健康发展”。一个健康的房地产市场,应该让住房回归其居住属性,而不是大范围成为投资品。那么,地方政府近期又是如何加大对房地产调控呢?楼市的拐点是否会在未来呈现?

一方面,全面收紧房地产杠杆,严控金融风险。一些地方和部门已开始既调控“面包”,也监督“面粉”。在近期调控中,上海等地已出台明确政策:缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款,不得使用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等。不少房企已开始调整项目上市节奏,拿地趋于谨慎。

另一方面,打击造假炒作推高房价的预期。10月,深圳开启为期三个月房地产行业专项整治执法行动,发现不少楼盘项目存在虚假宣传、捂盘惜售,发现互联网金融公司涉嫌经营“首付贷”业务;上海依法查处8家违规房企、7家中介;广州四部门联合出击规范房地产市场秩序,发布“日光盘”“地王”等消息的行为将被重罚;武汉有102家房企因违规被列入“诚信黑榜”……

笔者认为,政府此次严厉查处开发企业、中介机构的违法违规行为,对维护市场秩序,稳定市场预期发挥重要作用。经过近一阶段整顿规范市场秩序,目前散布虚假信息、恶意炒作的情况少了,市场环境正在净化,投机投资性入市资金将会减少,房地产市场将更趋理性。

中国楼市在经历了10多年的上涨,呈现疲惫的泡沫状态,而各地政府希望房价在稳中略降的情况下,居民收入也能后续跟进,这样再通过数年的调整,使国内一二线城市房地产泡沫“软着陆”。但事实上,当投机性资金流入量骤减,而居民收入涨幅有限,国内房地产业要想不经历“硬着陆”式的阵痛都很难。

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