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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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调控政策三度加码,高房价还能苦撑多久?  

2016-11-30 14:26:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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调控政策三度加码,高房价还能苦撑多久? - 不执着 - 不执着财经博客
    
有消息称,1129日北京部分银行即将执行认房又认贷政策。恰在前一天晚间,上海、天津突然发布楼市调控政策,全面提高购房首付比例。对此,业内人士分析,这些新政信号意义绝不简单。京、沪、深提高信贷门槛,或意味着信贷政策又一轮大范围收紧。

本轮房地产疯涨行情,主要是由于经济下行压力较大,货币政策在实际操作中偏向宽松,释放了大量的流动性。而在“资产荒”的驱动下,大量资金涌入了房地产市场,居民加杠杆率大幅攀升。

又因热点城市房价的过快上涨,加剧了金融体系的风险,于是各级政府纷纷出台调控政策,希望房地产在“去杠杆”的情况下平稳发展。在本轮市场周期内,楼市调控展现出三个阶段。

第一阶段,清查“首付贷”等,以维护市场的秩序。本轮房地产市场升温始于去年年末,到今年年初,上海、深圳等一线城市出现过热现象。3月,以这两个城市为首,清查首付贷等维护市场秩序的工作展开,北京也随后跟进。

在这期间,南京、苏州、厦门等城市因出现房价上涨过快、地王频出的现象,也出手调控。主要措施体现在出台限价令,并略微提高信贷门槛等。

第二阶段,调控政策集中在国庆长假前后,从9月末至10月初,全国20多个城市密集出台调控措施,政策内容集中在限购、限价、增加供应等方面。从部分城市开始清查拿地资金情况来看,资金层面的收紧已现端倪。

第三阶段,主要集中在11月。本月中上旬,杭州、深圳、南京、武汉等城市都在此前的基础上进一步收紧了楼市政策,并将调控手段聚焦在了货币政策上。上海、天津的做法,也被认为基于同样的逻辑。近日有消息称,北京部分商业银行将执行认房又认贷的政策,并被多方证实。

应该说,此轮房地产调控政策力度空前,绝不是一些人所说的仍将成为新一轮“空调”,过段时间后房价还会报复性反弹。现如今,上至中央,下至地方政府,对房地产防风险、降杠杆已格外重视。

新一轮房地产调控由过去仅限于遏制房价短期过快上涨,转向了防止过度投机后的风险。预计本轮楼市调控从紧期至少还将延续6-9个月。明年上半年,国内房价出现调整已成定局。

首先,流动性悄然收紧。除了房地产行业的专项调控政策相比,货币市场的利率开始上升,靠低息贷款的好时光一去不复返了。1129日,我国1年期利率互换(IRS)涨近8个基点报3.0875%,创201549日以来新高。

银行间同业拆放利率也出现全面上行。29日,上海银行间同业拆放利率(Shibor)连续第14个交易日全线上涨。其中,隔夜shibor0.40个基点报2.3020%930日以来首次突破2.30%1个月Shibor1.19个基点,报2.8565%,连续14个交易日上涨;3个月Shibor0.59个基点报3.0172%,连涨29个交易日,创201012月底以来的最长连涨周期。

公开市场操作方面,央行已经连续4日净回笼。央行29日进行1900亿逆回购,当日公开市场有2000亿逆回购到期。这一系列现象表明,资金成本在提高,货币流动性在减弱。

结合银监会114日要求对金融机构房地产相关业务进行检查,不难看出资金层面的收紧速度明显超出外界预期。所以,未来购房贷款除了首付比例上升之外,还有房贷利率的上升。

再者,房企融资规模大幅下滑,房地产投资增速将放缓。根据中原地产的数据,今年10月,房地产企业的债券融资规模为684.88亿元,环比下跌四成。而截至28日,11月房企的债券融资规模仅为195.4亿元。随着销售的下滑,房地产企业的资金宽松局面将可能迅速恶化。受到房地产调控影响,房企的融资需求大幅萎缩,未来房企去杠杆时代已经来临。

最后,监管层对违规进入房地产的理财资金和信托产品进行专项检查,通过直接捏紧“钱根”的方式,防止更多的社会资金进入房地产业进行投机炒作,从而达到防范房地产金融风险的发生。足见中央维护房地产市场稳定的决心。

本轮房地产调控政策算来已经持续大半年,从清查“首付贷”,到打击各种房地产信息的谣言,阻断更多资金流入房地产投机渠道,提高购房者贷款利率都预示了房地产调控不可能再是空调。未来一线城市房价将维持一段时间的“量跌价滞”后,出现大幅度调整的概率很大,毕竟热点城市的房价泡沫实在太大。

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