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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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投机性炒房为啥越来越不受欢迎?  

2016-12-19 13:55:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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投机性炒房为啥越来越不受欢迎? - 不执着 - 不执着财经博客

 

就在刚闭幕的中央经济工作会议上提出,“房子是用来住的、不是用来炒的”,引发社会各界的高度关注。从十年前开始,满足居民自住需求、抑制投机和投资性购房需求,一直是我国房地产调控的主基调。

那我们该怎么界定炒房呢?买房子的目的不是为了自己居住,也不是为了租给别人收取房租,而是闲置在那里等待房价涨上去后再转手出售。也就是说,炒房人的目的就是为了卖出,为了卖得买卖价差或增值收益。

实际上,今年中央经济工作会议突出强调了住房居住属性,这与当前房地产市场发展水平和阶段性特征是分不开的。当前我国住房市场总体已度过了极度短缺期,进入了相对饱和期,这就导致了二个现象:

第一,一二线城市的多数市民和外来务工者觉得房价被炒得过高,实在难以接受。第二,一部分高收入者,在解决了自住房问题后,拥有不断增长的财富需要杠杆投资,房地产则被他们视为较好的投资物。

在这一背景下,如果不强调住房的居住功能,默认房地产具有双重属性,就会使“炒房”找到了理论支撑,甚至导致“炒房”难控的局面。而强调了居住功能后,提出大力发展住房租赁市场,这既解决了城市人口的居住问题,又解决部分高收入居民投资问题,意在打击房地产投机者,从而促进楼市的健康发展。

今年以来,部分城市房地产火爆,房价快速上涨,“炒房”之风又起的原因有多方面的:一是货币政策相对宽松,制造业下行压力较大,大量信贷资金未能流向实体经济,而是“脱实入虚”,进入到资产领域,尤其是进入到房地产领域。另一方面,经历了多次的降准降息之后,信贷条件超级宽松,使居民购房的能力和意愿明显提升。

值得注意的是,在本轮房价上涨中,炒房扮演了推波助澜的作用。过去一年,部分热点城市的房价上涨了50%以上,买房时还能使用住房抵押贷款加杠杆,使得一些炒房者的自有资金投资收益率超过100%。市场上不少人深谙此道,甚至于把“炒房”当成了自己的职业。

为此,在今年国庆前后,先后有二十多个城市针对房价快速上涨、泡沫迅速淤积的突出问题,出台了限贷限购调控政策,并取得了比较好的效果。从10月初至11月末的数据看,本轮房地产调控起到了预期效果,房价过快上涨的势头得到了基本遏制,市场预期更趋向于平衡和理性。那么,各级政府部门近期为啥会对遏制楼市炒作是如此的高度关注呢?

第一,房产本身既有居住属性,更有投资属性。但过度强调投资属性危害很大。从过去一年来房价过快上涨的城市来看,炒房带动了社会的集体恐慌,不断地、快速地推高房价,造成了房地产泡沫,也使房价严重背离了其自身价值和当地百姓的收入水平。同时,高房价透支了本地区居民未来的购买力,削弱了启动民间消费的能力。

第二,纵容炒房投机行为,会使得大量住房资源闲置,导致社会资源浪费,还会让住房需求信息失真、过量供应等等。现在多数观点认为,一线城市是人口流入的主要区域,其超高房价有其合理性。但实际上一二线城市的住房空置率也不低,这意味着少数既得利益群体掌握诸多房源,而多数人要么买不起房,要么严重透支未来几十年的购买力。

第三,房地产行业的特征是产业链特别长,并且与金融联系十分紧密,所以当楼市泡沫过高就存在着相当大的风险隐患,一旦泡沫破灭,很可能带来系统性的风险。美国的次贷危机,就是通过零首付或低首付帮助穷人圆上住房梦,结果酿成金融灾难。而本轮房价上涨是房价泡沫的最后狂欢,是一些中介机构和金融机构联手,推出首付贷、过桥贷等,帮助付不起首付款的居民“加杠杆”购房。

第四,房地产投机本身不会为社会产生任何价值,但对资本流出实体经济却发挥了“虹吸”的作用。由于投资实体经济辛辛苦苦,风险较大,且又廉不了多少钱,而投机房地产却能轻轻松松赚大钱,这不仅不利于实体经济的转型升级和创新,而且还扭曲整个社会的价值观、财富观。长远来看,对我国未来的总体竞争力带来很大的负面影响。

那么,要管住我国部分一二线城市过高的房价泡沫,我们该怎么办呢?一方面是从信贷角度入手,通过提高贷款利率来给投机者施压。目前的房贷利率在历史上是属于低位区域。同时,从首付比例上入手,可提高向银行贷款者的首付比例甚至不提供住房抵押贷款。

另一方面,通过税收的方式来打压炒房者的积极性。比如炒的套数越多、交易越频繁,交易环节各税种的税率越高等。国际上,也一般都会对炒房行为征收比较高的交易税和资本利得税,识别的方式主要是看该住房是否为家庭的主要住房,以及住房持有期的长短。非主要住房、持有期在3—5年以内的,一般会面临比较重的税。

现在看来,要想让一二线城市房地产回归理性,走可持续发展道路,光有限购还不行,还需要差别化的信贷政策、税收政策,加上其他市场监管手段,即将经济的、行政的、法律的手段有机结合起来,综合运用,形成组合拳,并且将政策落实到位。而唯有如此,一二线城市房地产将会步入“缓慢下跌”的调整期。

以部分一二线城市为代表的高房价,是该让其回归“居住为主,投资为辅”的属性,而三四线城市为了去库存,对用于出租为目的投资性购房采取一些容忍政策,但不管各城市的楼市调控有多大“差异化”,投机性购房将不再受到政策欢迎。现在,投机性购房群体正是房地产市场的主角,那么未来房价调控的空间还将会扩大。

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