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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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2017年,房地产市场将会怎么走?  

2016-12-29 18:45:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2017年,房地产市场将会怎么走? - 不执着 - 不执着财经博客
      
从今年十一前后,到11月底的两个月时间里,中国24个城市进行了50余次房地产市场调控,如今,这轮调控尚没有结束,就在1221日,郑州、武汉再次发布了加码收紧购房的政策。有评论认为,像石家庄、青岛、重庆等城市炒房需求量仍大,后续不排除出台相应的收紧政策可能。

受此影响,11月份,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个数增加,15个一线和热点二线城市也迅速降温,11月下半月与11月上半月相比,9个城市新建商品住宅价格环比下降,2个城市环比持平,其余4个环比涨幅均回落至1%以内。

与此同时,就在刚刚落幕的中央经济工作会议便提出了“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。决策层还明确,将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既要抑制房地产泡沫,又要防止出现大起大落。

对此,专家们提出二点看法,一是预计本轮调控周期起码将持续6-9个月,20个热点城市房价将出现10%以上的下调空间。二是11月房价出现了部分三线城市房价环比快速上涨的趋势,主要是京津冀、长三角、珠三角这三大城市群中的三线城市受到投机资金青睐,故这些城市需要加强房地产调控,谨防房价快速上涨的风险。

目前中国的各城市呈现冰火两重天的景象:一方面一二线城市房价泡沫被吹大,决策层希望通过各种调控手段来去投机化,使这些城市中的高房价水份逐步挤掉。另一方面,国内多数三四线城市房地产去库存形势还很严峻,决策层希望通过分类调控,因城因地施策来去库存。

那么展望2017年,中国的房地产市场将会怎么走?中央释放的改革信号,会对未来房价走势产生多大影响?笔者认为,以下几大因素值得关注。

首先,2016年房价之所以上涨,主要是地价飙升带动了周边房价的上涨,根据数据显示,2016年前9个月,百亿总价地块高达6宗,超过50亿的更是高达28宗。而伴随着10月份各地调控政策的落地,“地王潮”已经受到遏制。截至1214日,12月上旬的全国土地市场合计成交超过10亿的26宗,超过5亿的地块56宗,溢价率超过100%的只有4宗,而超过50%的只有13宗。

近期由于无锡、苏州、南京等多地特出台了了土地限价举措,同时多个城市还加大了对土地市场的供应量,再加上开发商对房地产市场预期的谨慎,未来土地市场的降温已成定局。当土地市场疯狂势头遭到遏制,那么明年整个房地产市场必会大幅降温,面粉贵过面包价的事情难以再发生。

再者,央行的货币政策已经转向,本轮一二线城市房价快速上涨主要得益于央行信贷政策的宽松,以及房贷利率长期过低。数据显示,今年1-9月新增信贷的70%以上都流向了房地产领域,而实体经济却呈现疲弱态势,辛苦干实业已远不如炒房来钱快。而到了2017年则有两大因素制约了央行货币的持续宽松。

一方面,国内通胀已经开始抬头,11CPI通胀水平已经达到2.3%,而近期PPI疯狂上涨至3.3%,从趋势来看,国内通胀仍有较大上涨空间。如果明年国内物价水平持续上涨,那么2017年央行的货币政策将不会像今年这么宽松。这意味着,M2的增速会回落到10%区域。而房价大涨通常是与M2快速增长有极大关联,M2回落全国各地的房价将会出现调整。

另一方面,是保汇率,还是保房价?事实上,与去年房价疯狂上涨相比,人民币汇率却是一路跌来,这就是中国央行货币政策过于宽松所致。而年末,汇率已经跌到快要保7了,国内外资金开始又大量流出,如果再释放大量流动性来力挺房价,那汇率可能还要继续长阴。所以出于稳定汇率的考量,央行的货币政策明年也较难宽松。

最后,任何东西的投机炒作都要看预期,如股市、黄金的买入卖出都是看预期,房价也一样。从2015年初开始,受到政策支持房地产市场发展的影响,大家对房地产投资投机充满热情,人们相信房价上涨会给自己带来很大财富,甚至是无力购房的人,都要通过首付贷、过桥贷、P2P等多种途径来借款买房。

而现在中国经济工作会议已经明确了,“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。也就是说,你买房可以用来自住和改善性购房,当然也可以投资购房出租给他人使用。但就是不允许你投机性购房。

实际上,国内很多城市并不是房子有多稀缺,就是少数人掌握着大量房源,既不出租,也不出售,就这么囤着待房价涨上去了再出售,从而赚取价差。所以,政府方面传出的信号是,要让房产去投机化,回归居住的属性,所以一线城市房价的大调整之路才刚刚开始。

受房地产调控政策影响,2017年房地产市场将如何走?应该说,前景不容乐观。之前决策层对于房地产是又爱又恨,但是当看到房地产全民加杠杆所带来的系统性风险时;当大家都丢下实体经济,都把资金投向房地产时;当房地产沦为少数人投机工具,完全丧失居住属性之时。任何有良知的政府都会下重拳对房地产进行调控。而随着房地产调控的深入,明年房地产将步入较长的调整周期。

【作者微信号】:bzzcaijing(也可输入:不执着财经) 

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