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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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流动性拐点将至,房地产泡沫还能维持多久?  

2016-12-09 12:54:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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流动性拐点将至,房地产泡沫还能维持多久? - 不执着 - 不执着财经博客
 

 中国金融市场的流动性正在悄然改变。127日,央行开展300亿元7天期逆回购操作、200亿元14天期逆回购操作、200亿元28天期逆回购操作。

与此同时,央行对24家金融机构开展中期借贷便利操作共3390亿元。在这3390亿元中,6个月期的1510亿元、1年期的1880亿元,利率与上期持平,分别为2.85%3.0%

对此,专家们表示,央行MLF操作释放的主要是中期资金,短期资金给得不够。公开市场操作上,主要开展的是7天以上的逆回购,隔夜和7天等短期资金释放得比较少。由于资金期限较长,资金综合成本比较高,短期实际利率走高,已经形成实质意义上的加息。

事实上,中国央行进行了“锁短放长”的操作,抬升资金成本。据测算央行投放资金的平均成本已从2%左右升至2.7%以上。市场资金成本缓慢抬升,中国货币政策短期已呈现收紧态势。 此外,临近年末,同业市场资金面比较紧张,大家都在卖出债券、换现金,这也是导致整个金融市场利率正缓慢上升。

值得注意的是,无论是银行间市场利率大幅攀升,还是债券市场价格大幅上涨等,都显示资金成本整体上升。国债收益率持续走高,10年期国债收益率从910月份2.7%-2.8%左右的水平,逐渐突破3%128日,10年期国债收益率已经达到3.1%。那么,央行为啥要刻意收紧货币政策呢?

其一,央行通过“锁短放长”的方式,来提高资金成本,给房地产降杠杆。一直以来,房地产融资成本太低,才使房地产泡沫居高不下。这次央行短期货币政策更多强调去杠杆,降低房企和居民杠杆率,意在维持房地产价格稳定。

其二,央行提高资金成本,让在金融体系空转的资金更好的“脱虚向实”。近年来,由于资金成本较低、投资收益下降明显,金融机构投资实体经济的意愿趋弱,而同业存款规模扩张明显,机构互相投资,资金在金融体系内循环,即所谓的脱实就虚,而实体经济却无法得到资金灌溉。

银行通过购买其他银行的理财产品、通过应收款项类投资等,互相投资对方的资产。比如,截至2014年末,同业理财投资者,即银行购买其他银行理财占比规模为3%;到2016年上半年,这个比重已经提高到15%。个别股份制银行存量理财中,可能有30%-40%是卖给了其他银行。

其三,给大型国企和央行、地方融资平台、大型民企降杠杆。今年以来,债券市场资金收益和成本就明显倒挂,大量资金流入债市,就是在博货币宽松,未来资金成本会进一步走低。而随着央行货币政策的收紧,金融机构加快去杠杆,机构大量卖出债券,导致债券价格大跌,收益率上行明显。债券市场收益率上升,将降低各方加杠杆的欲望。

近期流动性拐点已现,那么明年形势如何?中长期来看,中国货币政策会维持稳健偏紧的状态。明年经济下行压力仍在,央行会谨慎对待加息,如果加息,意味着货币政策明显转向。可以肯定,2017年上半年货币政策会偏紧,那么偏紧的货币政策会对一线城市的房价产生何种影响呢?

首先,通胀抬头,使货币政策宽松空间被封杀。最新数据,11CPI已经达到2.3%,创下了6个月来的新高。同时,PPI3.3%,意味着PPI价格很有可能会进一步传导到CPI上。

去年初以来,导致房价快速上涨的因素是国内房贷利率处在历史最低水平,从而吸引了大量购房者拼命入市购房。而现在货币市场利率大幅回升,将会传导至居民房贷利率上,再加上调控政策的加码,房地产投资性购房的热情将会降温。

再者,决策层已传出最强的声音,无需追求经济高增速,也要将重点经济改革之上,就是要把精力放在“降杠杆”和“抑制资产泡沫”之上。7月底,中央政治局会议首次提出抑制资产泡沫122日,央行研究局局长徐忠指出,2017年比较好的政策选择是,适当降低经济增长速度,以换来边际上杠杆率更大幅度的下降。

年末有更多来自高层的表态,无需追求过高的经济增速,应将重点放在改革上。尤其是中国持续多年稳增长政策带来的债务高举、金融风险骤增、投资回报率下降明显,防风险显得更为迫切。

最后,美元升值,人民币贬值的压力,将使中国在货币政策上难以宽松。从201410月开始,央行实行了宽松的货币政策,这使得国内房地产市场从2015年初开始,出现虚假繁荣,就是大量的流动性跑到了一线城市的房产中,而三四线城市的去库存,以及实体经济的复苏却反而被忽视了。

当去年10月人民币汇率进行汇改之后,人民币进入了贬值通道,同时今年10月史上最严厉的房地产调控也在加紧落实。而大量的国内外资金看到国内房地产调控的意志和决心之后,以人民币资产贬值的趋势,将会抛售人民币计价的房产,兑换成美元资金流出境内。

事实上,中国外储从3.9万亿美元骤降到现在的3万亿美元附近,这其中当然有居民换汇的需求上升,以及内资企业走出去投资的换汇需求,但人民币贬值预期使得游资抛售境内资产,兑换成美元资产的意愿更加强烈。华人首富李嘉诚近年来抛售内地一线城市房产落袋为安,就是很好的明证。

年末中国出现流动性拐点,受到种种因素的制约,预计明年国内注动性会更加偏紧。在这种情况下,国内一线城市的房地产也将步入调整期。道理很简单,高房价需要高流动性堆砌而成,如果高房价失去了高流动性在背后的助力,那么最多也只能在维持一段时间的“量缩价滞”的局面后,选择掉头向下。

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