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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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房产契税营业税调整对楼市影响有限?  

2016-02-21 16:32:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产契税营业税调整对楼市利好有多大? - 不执着 - 不执着财经博客
 

 近日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部门联合发文,自2016年2月22日起,调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。

不过,通知同时指出,北上广深等一线城市暂不实施上述个人购买家庭第二套改善性住房契税优惠政策和营业税优惠政策,上述城市个人住房转让营业税政策仍按照之前政策执行。

此外,本轮调整房地产交易环节的减税政策特别规定,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

另外,通知还规定,将个人购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。对此,有专家认为,减二手房交易免征营业税年限,有助于增加大家购房的热情,从而推动消化目前新房的高库存。这个政策让不少刚需购房者得到了实惠,

其实,房地产交易环节契税的上一次调整在2010年,当时明确“对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税”。

事实上,今年2月初,央行联合银监会出台个人住房贷款政策,首套房首付比例下调至20%。正当大家沉浸在降首付的喜悦中,如今契税、营业税优惠政策接踵而至。毫无疑问,连续的利好政策出台会在一定程度上减轻购房者的置业负担。

笔者算了一下,若以购买150平方米、总价300万元的首套住房为例,按照旧税率需要缴纳契税9万元,而按照新税率仅需缴纳4.5万元。同时,若是购买二套房90平方米以下契税仅为原先的三分之一,90平方米以上为原先的三分之二。以80平方米总价160万元住房为例,按照旧税率需要缴纳契税4.8万元,而按照新税率仅需缴纳1.6万元。

针对以财政部为首的三部门主动调整在房地产交易环节的契税、营业税的优惠政策,社会各界对此议论纷纷。大家都觉得,新政对推动一线以外的城市去库存是较大利好。很多人都到当地房产交易所咨询详细的相关信息,希望在未来购置房产时,能在减税新政中得到更多实惠。不过,我觉得房地产交易环节的减税新政对楼市的利好作用有限。

首先,房产交易环节减税对楼市肯定构成利好,可能会促使三四线城市的房地产市场出现“量升价稳”格局,对于去库存较为有利。不过,也有很多居民反映,房地产交易环节减收契税和营业税,这对于三四线城市购房者来说意义不大。

因为,就算减免了部分契税和营业税,但是也就是省了几万元钱,这与三四线城市动辄近日八十万甚至近百万的总房价相比,还不如实实在在的通过降低房价的方式来给购房者带来优惠,开发商其实有这个降价空间。

再者,这次在房地产交易环节的减税新政,对于北上广深等一线城市暂不实施,也就是说,现在各路资金集中恶炒的一线城市,受到减税新政的利好有限,而炒作游资不太愿意去的三四线城市却迎来了房产交易环节减税利好。所以,房地产交易环节减税新政,对于二三线城市来说,最多也就只能吸引少量首套刚需或改善型住房需求置业购房,却无法吸引投资投机资金。

最后,三四线城市的居民,在经历了十多年房价上涨的大趋势后,基本上每户家庭都有几套房产,目前需求总体呈现饱合状态,真正需要置业购房群体并不会很多。而且很多三四线城市由于缺乏吸引力(比如就业机会相对较少、基础设施建设尚不完备),致使人口流出大于流入,也就是说三四线城市对购置房地产的需求远没有当局想像的那么美好。

毋容置疑,这次三部门出台的房地产交易环节的减税新政对于一线以外的城市“去库存化”构成利好。但是,现在三四线城市的房价并不便宜,与动辄八九十万的房价相比,新政减去的几万元契税和营业税根本是微不足道。同时,对于影响较大的一线城市来说,此次房地产交易环节降税新政暂不执行,这对游资集中炒作一线城市的房价难以形成上涨动力。所以,此次房产降税新政偏向于利好三四线城市的部分刚需和改善型置房者,但对国内楼市总体去库存利好有限。

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