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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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2016年的中国楼市将何去何从?  

2016-02-23 15:23:44|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2016年的中国楼市将何去何从? - 不执着 - 不执着财经博客

 据资料显示,国内土地市场呈现“冰水两重天”格局。2015年,土地出让金总额达5105亿元,仅北京的土地出让金突破2000亿元,创下历史新高,而深圳、北京、上海分别以94%42%41%的土地平均溢价率让市场惊叹。与之鲜明对比的是,2015年三四线城市共推出土地面积69762万平方米,同比减少14%;共成交土地面积49652万平方米,同比减少18%;土地出让金6554亿元,同比减少19%

与此同时,一线城市房地产市场在各路资金追捧后,房价迭创新高。20161月上海商品住宅成交均价为3.59万元/平方米,环比上涨6.9%,同比上涨24.9%。创出了上海商品住宅均价的历史新高。1月深圳新房成交均价达4.65万元/平方米,同比上涨74.27%,环比增长9.51%;二手住宅1月共成交15159套,同比上涨74.12%,环比增长19.43%

事实上,尽管2016年才刚刚过去50多天,但是各种房产利好政策却早已迫不急待的推出,节前是“降首付”,节后是“降契税和营业税”,同时还伴有1月份的2.51万亿新增天量信贷的很大一块流向房地产市场。很多开发商表示:2016年将坚定看好一线城市,坚决不去三四线城市。

现在的状况是,在政策的暖风频吹之中最早受益的,并不是三四线城市,而是购买力相对强劲的二线城市的房产市场。二线城市201512月的平均房价出现了20148月以来首次上涨,同比上涨0.6%

同时,三四线城市的房价仍面临较大压力,201512月同比继续下跌2.5%。对此,笔者认为,三四线城市致力于去库存之路正逢其时。但央行继续给一二线城市房价“加杠杆”则后患无穷。那么2016年的中国楼市将何去何从?

首先,房地产政策利好,更多体现在心理层面,对一线城市的实质性利好有限。在节前,央行刚刚宣布房贷新政,通过在不实施住房限购的城市,银行对首次购房者贷款的最低首付比例可从25%降至20%。而对于首套房贷未结清的居民购买第二套住房,其最低首付款比例要求从40%降至30%

而节后,政府又给房地产降契税和营业税,但降税新政至多也是惠及一线城市首套购房者。因为通知规定,在房地产交易环节减税政策对于一线城市暂不执行。所以,尽管房地产政策利好频出,会引发一线城市购房者的亢奋心理,但实质对房地产的优惠有限,而影响房价关键是银行对个人长期信贷额度的投放。

再者,由于连续过快上涨,部分一线城市房价已经出现疲态。统计数据显示,今年1月北京纯商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交6462套,成交面积67.37万平方米,环比分别下滑34%37%,同比分别增加28%16%。与此同时,1月北京商品住宅成交均价为3.04万元/平方米,环比、同比均出现下滑。

与此同时,受香港房价下跌的影响,以及去年一整年的快速上涨,深圳房价已透支了上涨空间。所以,深圳房价今年很难有绝佳表现。根据深圳市发布的数据,1月深圳新房成交均价再攀新高,已达4.65万元/平方米,同比上涨74.27%,环比增长9.51%;二手住宅1月共成交15159套,同比上涨74.12%,环比增长19.43%。像深圳房价如此快速疯涨,这也是资金恶炒惹的祸,在缺乏自住型需求购房者大量入市的情况下,深圳房价大起大落恐怕在所难免。

最后,随着各路资金涌向一线城市,推高了当地的房价,同时也将土地出让价格推向极致。由于一线城市的地价溢价率过高(三四线城市土地市场却深陷寒冬),地价已经超过周边商品房的单价,也就是说面粉卖得要比面包贵,这在很多品牌房企看来,今年在一线城市高价拿地要谨慎,别一不小心裁进坑里去。

虽然,一线城市房地产市场在天量信贷支撑下,一直没有回调,同时其后市也被舆论大众所看好,但是必竟没有只涨不跌的地价和房价,而动辄数百万甚至上千万一套的房价泡沫,能够维系多久,还很难说。除非不断的给一线城市房地产投放天量信贷和加杠杆,否则这样的泡沫很难长期维系。

中国的房地产市场,能够长期呈现只涨不跌的格局,全都是依赖于银行天量信贷资金的杠杆支撑。否则,今年1月末广义货币M2余额可能141.63万亿元,远超去年我国GDP规模2倍。所以,笔者认为,对三四线城市的去库存采取优惠政策很有必要,但是对于一线城市的高房价再也不能加资金杠杆了,因为房价和收入比已经达到30倍以上的城市,一旦投机炒作资金辙离,当地居民的购买力恐无法承接,届时一线城市房价出现崩盘也未可知。

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