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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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央行围剿首付贷对楼市影响几何?  

2016-03-18 11:12:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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央行围剿首付贷对楼市影响几何? - 不执着 - 不执着财经博客
 

 在刚刚过去的两会上,央行副行长潘功胜在记者会上明确表示,房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业务,或者与P2P平台合作开展的金融业务,没有相应资质属于违法经营,央行将对此进行清理整顿。

这是媒体集中曝光P2P平台“首付贷”业务后,来自监管最严厉而且明确的表态。由此拉开了清理房地产产业链上无序“加杠杆”的帷幕。

正因为这次政府的表态,也宣告了首付贷“寿终正寝”。根据第三方研究机构网贷之家的监测数据,截至315日,已经有17P2P网贷平台暂停了首付贷相关业务,包括链家理财、搜易贷、房天下理财等平台。这是在央行12日表态将清理首付贷后,平台作出的快速反应。

实际上,购房者肆意借助首付贷、众筹、P2P等“加杠杆”等手段购房,使得银行风控系“防火墙”被轻易突破,而去年的A股市场上搞出的史诗级股灾,也是场外配资等加杠杆惹的祸。所以,当前政府不可能对类似首付贷这样的,对楼市过度使用杠杆行为孰视无睹。那么像首付贷这样的给楼市加杠杆行为,究竟会造成何种恶果呢?

首先,首付贷产品使得购房者接近于零首付就可以购房甚至投机炒房。这就需要房价必须年年疯涨,至少要上涨十几年之久。而一旦房价下跌或者暴跌,购房者特别是投机性购房者会在第一时间内,选择断供弃房。这不仅会加剧房价垂直下跌的可能性,而且还会使银行和购买首付贷产品的投资者承担最终风险。

再者,首付贷存在着利率风险,在长达几十年的房贷月供周期中,肯定会遭遇利率上调周期。纵然首付贷可使购房者零首付就可置业,但同时购房款还是需要买房者全部还本付息的。

这必定会加重购房者的负担,一旦遇到利息上调或者购房人收入不稳定,那么,断供风险就会发生。而这些风险最终还是由银行与购买首付贷产品的投资者买单。

最后,银行的购房贷款首付已经从原来的30%降到20%,如果涉房金融理财平台,再给买房者提供10%20%首付贷,实际上就把买房人变成零首付或者5%的首付。纵然此举能快速推高一线城市房价,但如果房价出现逐级回落,风险马上就会爆发。而那些出售首付贷产品的平台及炒房客们会选择“跑路”,这会引发一连患的金融危机。

就在上世纪80年代的日本,由于买房门槛过低,投机炒房也是热火朝天,最终使房产泡沫破灭,整个日本经济至今没有恢复元气。而笔者认为,央行此次围剿首付贷,就是要给一线城市房价“降杠杆,除风险”。那么,此次围巢首付贷对房价影响几何呢?我觉得,各一线城市加杠杆程度不同,影响也会炯然不同。

其一,央行围剿首付贷,去杠杆的行动,对于投机炒作较厉害的一线城市房价影响甚大。比如,深圳房价已基本失控,而这些城市又是首付贷产品的兴起之地。资料显示,去年深圳新房成交面积暴涨65%,成交价格暴涨47%

实际上,深圳给楼市加杠杆更严重、更危险。因为,如果按照正常的供需情况,深圳房价不可能一年涨幅近50%,必是过度加杠杆所致。所以,深圳未来房价会出现大调整的概率更大些。

其二,与深圳房价疯涨相比,上海、北京、广州的房价也出现了不同程度的上涨,背后都有场外配资加杠杆的痕迹,所以中短期内这些城市的房价会出现滞涨的结果。但是滞涨过后,出现回落的概率就会加大,因为清除了首付贷后,堵住了投机性需求、无力购房需求者入市的漏洞,在买房需求骤降的情况下,这些城市房价滞涨后出现调整在所难免。

值得警惕的是,央行虽然在清剿了首付贷,但是首付贷行为很可能从地上跑到地下来做,隐蔽的更难让监管者察觉,甚至有些房产中介机构还会换成其他贷款的形式给房地产市场加杠杆。如果这种过度给房地产加杠杆行为持续下去,那么中国的房地产金融危机将无法避免。

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