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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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一线城市人口首现负增长会影响房价吗?  

2016-03-02 10:35:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一线城市人口首现负增长会影响房价吗? - 不执着 - 不执着财经博客
 

根据上海近日发布的《2015年上海市国民经济和社会发展统计公报》,至2015年末,全市常住人口总数为2415.27万人。其中,户籍常住人口1433.62万人,外来常住人口981.65万人,同比下降1.5%。也就是说,2015年上海有将近15万外来人口净流出。

实际上,从常住总人口来看,近20年来,上海常住总人口都是增长态势。其中2010年前都处于高增长阶段。到20102015年增速下降,特别是20142015这两年,外来人口的增速很慢。北京等一线城市情况也类似,2015年,北京市常住外来人口为822.6万人,仅比上年增加3.9万人,仅增长0.5%

对此,有专家对一线城市外来人口增速放缓表示担忧:服务业应该是分两端的,既有金融这样的高端服务业人才,也有如人口老龄化需要的护工,电商发展需要的快递员,这些工种很难用机器人来代替。外来劳动人口流出过多,会造成整个一线城市劳动力成本上升。那么上海等一线城市啥会突然出现人口净流出现象呢?

一方面,劳动人口和流动人口总量在下降。我国劳动年龄人口从2012年就开始下降了,并且此后连续4年下降。从全国来说,流动人口规模从2015年也开始下降。这说明,能够从农村流入到城镇地区、流入到非农产业来就业的劳动力总量在下降。这样的情况必然会反映在北上广深这样的一线城市。

另一方面,特大城市对控制人口规模加大力度。比如对违章搭建的居住点的整顿,会使大量危棚简屋被拆除,当一线城市的危棚简屋数量骤降时,就会抬高当地房租价格。这必然会增加外来务工人员的生活成本。

此外,一线城市对小摊小贩设摊的整顿和清理比较严格,使得外来个体小贩觉得在三四线城市做生意更加稳当等。

上海去年外来人口流出将近15万净,这让很多炒房者产生犹豫:人们对于上海等一线城市楼市坚定看多,一个很重要的逻辑就是外来人口将源源不断的涌入,而他们的强劲购买力,会使一线城市房地产市场保持长期繁荣。那么上海、北京等一线城市外来常住人口增长大幅放缓,这是否就表明一线城市楼市拐点将至?

我觉得这要看是谁离开了上海?所以还需要研究一下流出人口的构成。去年上海常住人口首现负增长主要流出的是低端产业的工人和部分没有户籍的大学生。而农民工群体和外来大学生本来就不是上海购房的主力,因此外来人口增速下滑对于上海房价的持续升温并没有太大影响,而将上海等一线城市房价泡沫炒上天的主力,则是具备较强经济实力且懂得使用金融杠杆的炒房者。

特别指出的是,人口净流入的地区房价即使预期高,也要看自住和改善型购房者的购买力,如果房地产市场不仅披上了金融外衣,而且加杠杆倍数快速上升,那么不要说外来农民工和大学生,即使是当地居民也只能“望房兴叹”。一般来说,人口流入不管是低端还是高端,都代表一种需求。而人口流出肯定会对房价预期有较大消极影响。

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