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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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上海楼市新政对房价泡沫影响几何?  

2016-03-25 15:40:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海楼市新政对房价泡沫影响几何? - 不执着 - 不执着财经博客

 上海市政府在今天上午10点召开新闻发布会,公布楼市新政。上海市政府发布《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》称:严禁房地产企业和中介机构从事首付贷、过桥贷等场外配资金融业务。

《若干意见》还表示,将从紧实行差别化住房信贷政策,二套普通房首付不低于五成,二套非普通首付不低于七成。从严执行住房限购政策,非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限(由满两年)调整为满五年。将加大住房用地供应力度,提高中小套型商品住房供应比例。将严肃查处房地产违法违规行为。

在过去一年里,上海房价“疯狂”上涨。统计局2月的最新数据显示,上海二手房环比涨幅高达5.3%,而无论是新建商品住宅还是二手房,上海房价的同比涨幅也超20%。对此,上海市委书记韩正早在两会期间就表示,近期上海房地产出现非理性过热,市场情绪抬高房价,对长远健康发展不利。住房是特殊的商品,必须关注和加强调控。

与此同时,国内外多家媒体都以较含蓄方式预测了中国一线城市房地产政策可能会收紧。华尔街见闻321日提到,消息人士称,上海相关部门正在讨论具体举措,可能很快宣布。讨论中的举措包括将部分二套房首付提高至70%,以及限制非沪籍人士购房资格。

此外,《21世纪经济报》早在310日就报道过,上海高层对上海楼市展开了密集调研,此次会议上述多名领导提出“限购政策从严、重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案、针对房产交易环节实行差别化的税收政策、收紧非普通住房的房贷政策”等。所以,上海房地产政策收紧市场方面早有预期。

受到上海市政府即将出台房地产调控政策消息外泄的影响,近日上海楼市成交量陷入“最后疯狂”。仅24日一天,一手房成交量超过1700套。大量网签需求的涌入,甚至导致上海市新建商品房合同备案系统响应缓慢,不得不将网上合同备案系统签约时间延长至24时。要知道,根据数据显示,最近一周上海市一手住宅的日均成交量(含保障房)仅800套;去年3月日均成交在170套左右。

针对上海市政府推出了对房地产收紧的政策,开发商们匆忙调整战略,上周上海新房市场供应达19万平方米,为今年以来最高值,并且本周前3天市场供应也达到13万平方米。可以肯定,随着上海推出调控楼市新政之后,其他一线城市也会紧跟其上,那么上海房地产新政对房价产生多大影响呢?

首先,从“降杠杆,控风险,保刚需”方面入手,遏制房价过快上涨。上海市政府将二套普通房首付设定为不低于五成,二套非普通首付不低于七成,这表明了其希望通过降杠杆方式,使房地产市场的投机氛围降下来:一方面,一线城市房价上涨都是投机性需求加杠杆惹的祸,纵容投机性需求无疑是吹大了金融风险。无论是中央还是地方政府早已达成共识。

另一方面,当前一线城市的房产去库存问题并不大,总体是投机性需求使房地产供不应求,主要还是少数投机者拥有大量房源,而多数人不是做了房奴,就是买不起房。现如今,上海市政府房地产调控政策的宗旨是:主要满足居民自住型需求,购置二套房产的投资型需求次之,最要遏制的是投机性需求。

再者,清除无力购房群体入市的隐患,减轻房价上涨的推力。上海市政府严禁房地产企业和中介机构从事首付贷、过桥贷等场外配资金融业务。本轮一线城市房地产疯狂主要还是央行降低了房贷首付杠杆,第一次购房者首付比例可从之前的30%降到20%

后来因一线城市房价过高,很多人连首付款都拿不出来,于是具有高风险的首付贷、过桥贷就浮出水面。所以,上海市政府提高二套房首付比例的同时,又严禁涉房企业开展首付贷业务,意在清除不符合购房条件的需求投机入市。

再次,提高购买上海房产的准入门槛,将更多外来投机性需求排除在外。新政规定,“上海将从严执行住房限购政策,提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所有税或社保的年限,从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。”这就从需求侧上遏制外来资金对上海房产的投机性购房需求。

最后,新政还表示“将加大住房用地供应力度,提高中小套型商品住房供应比例。将严肃查处房地产违法违规行为。”一线城市房价上涨除了信贷资金流入之外,主要还是土地供应握在政府手中,造成土地资源稀缺,在推高地价的同时,也推高了房价。而上海市政府将加大住房用地供应,提供更多中小户型商品房,这是试图通过加大供应量的方式来使房价泡沫得以稳定。

面对一线城市房价的节节攀升,上海市政府这次推出新政对投机性购房者的力度是空前的。从需求侧来看,既给房地产降杠杆,又将外来和内地的投机性需求清除出来。而从供给侧来看,上海市政府将加大土地市场供应,提供更多的中小户型商品房供刚需群体。相信在有保有压的情况下,上海等一线城市的房价不仅涨势受到遏制,而且还会逐步进入大调整周期。


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