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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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首付贷被暂停意味着楼市要降杠杆了!  

2016-03-09 11:23:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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首付贷被暂停意味着楼市要降杠杆了! - 不执着 - 不执着财经博客

 38日上午,有媒体从北京、深圳等地的链家门店处确认,此前链家与银行、小贷、担保公司等合作开展首付贷业务合作已全面暂停。另一家北京地产中介“我爱我家”也暂停了此类首付贷款支持业务。不过,业内人士提醒,首付贷是做不了了,过桥贷、信用贷仍可为购房者输血。

所谓首付贷,是指在购房人首付资金不足时,地产中介及与之合作的金融机构能够为其提供补助资金拆借,帮助购房人放大购房杠杆,在部分房价上涨较快地区,首付贷的运用可让部分购房者实际首付比例降至10%

面对首付贷被监管层叫停,专家们在表示肯定的同时也建议,监管层应当因地制宜的实施差别化房贷政策,一方面对单价过高的房产实施超额部门“就低评估”的限贷政策,另一方面可以考虑降低对优质购房者的首付比例,以满足市场需求。

而笔者认为,由于首付贷产品无形中加大了购房杠杆,这无疑是变向突破了房贷首付比例的监管要求,其实在很大程度上积聚了金融风险,这是首付贷业务被喊停的主要原因。

当购房杠杆被放大后,会让更多银行资金流入房地产市场,这容易引发房价过快上涨,而一旦房地产价格出现大调整,就会造成金融系统性风险的概率直线上升。那么购房者为何会乐衷于选择“首付贷”呢?

一方面,首付贷在一线城市之所以受购房者青睐,是因为一线城市的房价动辄数百万甚至上千万,首付至少也要100万左右,这对于初次或者投资性购房者来说,要在短期内凑足首付资金肯定是一定难度的,特别是普通白领阶层,很难一次拿出这么多钱。那么没钱咋办?只有靠“首付贷”的方式来解决。

另一方面,在房价暴涨过程中,有些购房者的钱可能都被锁定在股票、基金或者其他房产上,一时难以变现,若想变现、再购房往往已经来不及了。而在房价天天跳价的时期,为了锁定房价,很多人都选择了“首付贷”。所以,此时首付贷主要是让客户在很快时间里凑齐首付,达成交易,锁定成本。

虽然,监管层叫停首付贷,但很多购房者又将视线投向过桥贷、信用贷。不过相对于首付贷,以及一线城市动辄数百万甚至上千万的房产来说,过桥贷、信用贷有些杯水车薪了。因为此类贷款属于消费性贷款,也就只能贷30-50万元。

更麻烦的是,信用类贷款不仅要求贷款者提供收入证明,还需要找个地方打钱给“刷出来”,即需要贷款人寻求“通道”进行提现。据业内人士介绍,这类方法通过需要给取钱方支付千分之五以上的费用。这无疑又加重了购房者的贷款成本。

此外,现在像过桥贷这类的业务房产中介、小贷企业、理财公司等都可以做,因为有些改善型购房者,是想抛售老屋再买新房,但在银行方面无法获得转按揭,其自身又无力偿还前面剩余贷款,为了老房产能顺利交易,这类改善型购房者比较倾向于选择过桥贷。笔者认为,首付贷被叫停,说明监管层已经意识到一线城市加杠杆问题的严重性,现在必须要将一线城市房价过快上涨的势头遏制住,并且引导一线城市房价逐步软着陆,避免给我国金融体系带来更大危害。

其一,一线城市占到全国楼市的比重只有20%,即使房价出现暴涨,对拉动国内经济增长作用有限。但如果擅加金融杠杆,甚至是让连购房首付款都拿不出的群体通过加杠杆的方式来托住高房价泡沫是“害人也误已”。一线城市的房地产泡沫应该让其缓慢软着陆,尽量将其所蕴藏的金融风险降到最低,而不是为了短期的房地产市场繁荣,给其肆意加杠杆。

美国的次贷危机是当局给根本买不起房的群体提供零首付政策,并且通过创新的方式发明了次级贷款这类金融衍生品,玩起了击鼓传花的危险游戏。中国虽然没有像美国那样在金融方面激进创新,但是面对一线城市数百万高房价将实际首付比例降到10%,这肯定是在玩火。付不起首付的刚需群体,应该由政府来托底,政府应该提供的廉租房和保障房,而不是再去买房。

其二,监管部门不仅要对银行加杠杆行为严格审查,还要加强对通过对场外配资方式进入楼市的资金进行疏导,更其更多的进入实体经济领域。由于近期一线城市房价上涨过快,除银行房贷之外,总共有近万亿各类社会资金流向楼市,一旦房地产市场出现大调整,不仅是正轨的金融系统遭殃,而且还会使进入楼市的社会各种渠道融资的资金深陷危局。

去年,股市就是因为加杠杆后又突然去杠杆,使得股市大跌,不仅套住了银行信贷资金,还打残了民间进入股市资金。去年股市血的教训,今天的楼市避免发生。

监管层叫停首付贷业务,这反映其对一线城市楼市加杠杆的警惕。如今国内一线城市的楼市不仅披上金融外衣,而且还动用了资金杠杆,这一方面是鼓励投机性需求入市炒作,助推金融系统风险。另一方面更是引导那些购房能力不强的群体入市购房做房奴、当炮灰,套牢一代人。笔者认为,银行信贷资金应该更多的倾向三四线城市楼市的去库存和实体经济。一线城市房价泡沫若被推得过高,就会不断增添风险隐患,这不利于中国经济的稳定和可持续发展。

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