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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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楼市疯狂飙涨乃是金融危机之前奏?  

2016-03-09 16:28:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市疯狂飙涨乃是金融危机之前奏? - 不执着 - 不执着财经博客
 

在两会重庆团讨论时,全国人大代表、重庆市市长黄奇帆指出,如果听任当前一些地方的房市高杠杆,将会是另一场金融灾难。黄奇帆还担心由于房市体量更大,牵涉面更广,加上房贷游戏规则、风险识别和监管上的不足,对国民经济和广大人民群众造成的危害会更大,尤其是银行的坏账风险。

无独有偶,近日海通宏观研究员撰文,通过美国、日本的前车之鉴,警示了当前中国楼市的“非理性繁荣”。根据测算,中国一线城市房产总价值可买下半个美国。该机构机构担言,如果一个国家的房价永远暴涨,理论上最终可以把全世界给买下来,但这显然是荒谬的。

不过,也有专家们提出一线城市房价飙涨背后有其合理性:一方面,鉴于央行货币政策不断宽松,加上国内投资渠道的匮乏,去年股市又刚发生股灾。大家为了对抗通胀,把资金全都投向房地产业。另一方面,中国的经济发展不平衡,导致中国的教育、医疗、就业等资源相对集中在一线城市。很多外来人员都跑到一线城市购房,从而推升了房价。

目前,一线城市房产价格在经历了去年的疯狂上涨后。深圳涨幅超越纽约“鼎盛”时期。近一年,一线城市房价的涨幅,广州-2.1%,北京8.3%,上海14.8%,深圳45%,而纽约房价在次贷危机爆发前的最大一年涨幅仅15.4%,东京在上世纪90年代房价暴跌前的最大一年涨幅为86%,上海与纽约接近,深圳则超过纽约涨幅,“追赶”东京。但随着人口红利的消失和经济衰退周期的到来,纽约房价和东京房价先后大幅下滑。

事实上,中国早有房地产泡沫崩溃的教训。上世纪初90年代的海南,总人数不过160万,却出现了2万多家房产中介公司。在短短三年内,海南房价增长超过4倍。但是泡沫崩溃后,却留下600多栋烂尾楼、近2万公倾的闲置地块和800亿元积压资金,仅四大国有银行的坏账就高达300亿元。开发商纷纷倒闭,不少银行的不良率达到六成以上。

现在很多人认为海南是经济不发达、人口流动也有限的地区,当年恶炒楼市导致房地产泡沫崩盘并不奇怪。而美国的次贷危机也是因为创新型金融衍生品惹的祸。中国一线城市房贷首付总体不低,金融风险基本可控。故海南楼市危机、美国次贷危机和内地一线城市房价泡沫没有可比性。而笔者认为,楼市短期内疯狂暴涨是金融危机之前奏。

首先,如果说中国错过了2009年调控中国房地产的最佳契机,那么近年来,我国银行部门一直紧守房贷首付比例这条底线。自去年下半年来,一些银行已经将购房贷款首付从原来的40%降到30%,而现在降到了20%。即便这样,由于一线城市的房价动辄数百万,即使是拿出首付款也要几十万元甚至上百万,还有许多购房者连首付也拿不出。

于是房地产中介、P2P企业、小贷公司等都纷纷出手帮助经济实力较弱的人群圆上“购房梦”。马上首付贷、过桥贷、信用贷等都粉墨登场,将当前实际的房贷首付降到5%-10%。这基本上和美国次贷危机时的零首付差不多了。

如此低的首付比例,只要房价一出现大调整,通过低首付的购房者马上可以断供弃房。鉴于当前一线城市房价实在吓人,当地百姓真正的购买力还很有限。所以也不排除一线城市房价发生悬崖式下跌的可能性。

再者,一线城市的房价已经披上了金融外衣,不仅远离民生需求,也早已失去了投资价值,比如深圳的售租比从29倍一下提高到56倍,也就是说在深圳买一套房子后,要出租近60年才能回本,而国际上的租售比也就是10-15左右。

现在一线城市仅存的只有投机价值,就是购房者希望有一个更蠢的傻瓜出更高的价格来接盘。而这种击鼓传花的游戏主要是靠信贷资金来支撑。在这种情况下,中国的金融体系能说风险总体可控吗?

再次,而根据2015年腾讯网与中国房地产报联合调查的数据,一线城市住房空置率22%。这说明对房价上涨的预期会吸引没有或者暂时没有住房需求的居民也加入购房“大军”,推升房价在短时间内上涨。

即使是在我国的一线城市,总体上也是少数人握有大量房产,且被空置着。而多数民众根本买不起房,或者要扛几十年房贷。一旦房价开始调整时,投机者弃房断供的概率要远比自住消费者要大得多。

最后,而目前中国人口红利正在慢慢消失,老龄化程度加剧。另外,近几年一线城市“性价比”在降低,人口增速已大幅放缓,支撑一线城市房价上涨的力量在减弱。

根据最新统计,上海市2015年外来常住人口同比是在下降的,这是十五年来的首次。同样就连首都北京的人口流入增速也在大幅放缓。外来人口流入数量减少,本地刚需要么买不起房,要么都做了房奴,还有多少力量再持续推动一线城市房价泡沫呢?

如果说2009年时一线城市房地产风险基本无忧,那么到了2014年初时,一线城市房地产风险尚且可控,而现在不仅是信贷资金大量进入房地产业,同时场外配资也在努力给无力购房者进一步降杠杆。如今各色人等一起来抢房,一线城市房价泡沫继续被吹大。那么,在楼市疯狂劲过后,金融危机恐怕离我们不远了。股市加杠杆影响还有限,但楼市乱加杠杆是要引发全局性金融危机的。

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