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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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70年产权问题上政府态度不该模棱两可  

2016-04-19 10:45:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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70年产权问题上政府态度不该模棱两可 - 不执着 - 不执着财经博客

 近日,有媒体报道,温州出现了20年住宅用地使用权年限到期,又要花几十万元“延期”的新闻引起广泛讨论。温州出现20年使用权住宅的情况虽有特殊性,对绝大多数城市居民来说,房产证上都是70年土地使用权,但温州20年土地使用权到期如何解决,具有极重要的参考意义,它关系亿万人最关心的财产问题。

根据《中华人民共和国土地管理法》规定,我国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。这意味着,全民所有(国有),即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使,城市市区的土地属于国家所有。我们经常见到的住宅和商业楼宇的建设用地,都是国有土地。

我们注意到这次温州到期的住宅用地使用年限为20年,而多数城市居民房产证上是70年使用权。很多人提出这样的疑问,为什么土地使用权限规定为70年,而不是100年呢?

笔者认为原因有三;其一,当年在制定相关法律时,没有相关历史经验可以借鉴,而年限定得短点比较好调整。其二,当时中国人的平均寿命在70岁左右,这足够他们一辈子经营,而且可以转让、继承、续期。其三,中国新建商品房质量一般是30年至50年,很可能未等到70年,房子就要推倒重建了。

现在大家关心的问题是,不管是20年还是70年,土地租期到期该怎么办呢?国内专家提出可以参照一下香港经验。根据香港地政总署网站公布的资料:香港的土地差不多全部由香港特别行政区政府租出或以其他方式批出。也就是说,香港的土地也是归政府所有,并且由政府出租给使用者。

由批租日期起计,新批土地契约的年期定为50年,承租人除须缴付地价外,还须由批租当日起每年缴纳租金,款额相当于有关土地应课差饷租值的百分之三;租金其后亦会随应课差饷租值的改变而调整。所谓应课差饷租值,是假设房产在一个指定估价依据日期空置出租时,按年出租,估计可得的年租。简单理解就是该房产所能收到的房租。

50年后土地租期到期怎么办?按照规定,期满后仍可续期50年,承租人无须补缴地价,但由续期当日起每年缴纳租金,款额相当于有关土地应课差饷租值的百分之三。从香港的操作来看,土地使用权也是自动续期(除非土地被改作公共等用途),无须补缴地价,但需要每年交付3%的租金。

现在很多人觉得,我的商品房刚买了不到十年,而70年的土地使用权,看起来好遥远。但事实并非如此,土地是否到期不是按照房子的建成年代算的,而是土地出让的时间算的,这里面存在着二个问题:

一方面,你虽然刚买一套二手房才几年时间,但你房子的土地出让很可能是上世纪80年代,那么也就是说可能接近40年了,房子折旧根本没算进房价中。另一方面,2000年以后,房价开始持续上涨,部分开发商开始囤地,因为囤地收益比造房还要大,有些地一放就是十几年,甚至更长时间。你看到的是新房,但房子下面的土地指不定放了多少年呢。

现在问题来了,温州城内600套房产的土地二十年使用权到期事件,给决策层提了一个醒,应该尽快明确当前70年或20年土地租期到期后该如何处置?是收归国有,还是符合一定条件后,还可缴费再续。否则将会给我国社会经济带来极大的负作用。

首先,不讲明70年房产到期后,续期条件,不仅使很多居民被误导,而且城市房产定价难以明确。现在很多居民认为,房产是一种永续的财产,然而房产下面的土地是国家的,只是国家没有明确表示土地到期后该如何处置。所以,你尽管一家人供一套房,甚至三家人供一套房,但最终还是长期租户。

此外。青岛一个名为阿里山的小区,就遭遇20年土地使用权到期的情况。但当时该小区的二手房销售价格并未受到这一事件的影响,和周围的房价相差无几。这也意味着,从市场的角度看,都将土地使用权视为永久的,但实际上并非如此。把20年或70年产权房当作永续财产高价出售,但实际上当前国内多数房产根本不值这个价。

再者,如果土地使用期满后(这里主要指20年使用权),续期费用超出居民承受能力,政府该如何处置?比如,王女士在十多年前花了40万购了深圳一套房,老房子在深圳市中心,现在该房价值500万了,如果20年到期,有房子的人差不多要交当时市价的3成。

那王女士从理论上要补缴150万,这比当年买房还要贵7-8倍。所以,国家除了尽快规范土地续期条件外,还要明确土地使用权到期后的续期费用如何计算,这样可避免民众产生不必要的恐慌。

最后,一些与房产有关的经济活动难以进行,比如以房养老。尽管国家致力于在各大城市推进“以房养老”,但是真正应者廖廖。这一方面中国人有房产留给子孙的习惯,另一方面,70年产权问题也是掣肘“以房养老”推进的大难题。

正是不清楚70年土地使用权到期后如何处置,使得银行、保险公司、老年人等各方均难以对房产未来估值进行公正合理评估。所以,我国土地使用权到期如何处置问题,已经阻碍了与房产有关经济活动的创新和发展。

土地使用权到期后该如何处置?相关政府部门应该尽快出台详细方案,给社会公众一个明确的答案,否则不仅会造成房地产当作永续资产被人为高估,而且很多的实际问题也无相关法规进行对照处理,更关键的是,土地使用权到期如何处置问题还影响到了房地产相关的经济活动,长期将问题搁置并不是明智之举。

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