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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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中国大多数城市的房产都不值得投资?  

2016-04-20 12:00:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国大多数城市的房产都不值得投资? - 不执着 - 不执着财经博客

 

2015年至今,随着“930”、“330”政策的落地,各城市房贷方面的限制基本全部取消,一线以外城市限购也基本取消。在这样的情况下,从20151月到20162月,一线城市房价累计涨了16.1%,一线以外其他城市涨了-0.6%。一线城市的房价涨幅远大于其他城市,而这还是在限购没放松条件下达成的。

为了给中国一线城市过热的房地产市场降温,各地政府先后都推出了新的房地产调控政策,试图收敛一下房价过快上涨的步伐。但楼市热度却不见退散,反而有蔓延至更多二三线城市的迹象。笔者认为,本轮房价上涨趋势蔓延有三大原因造成:

其一,经济处于下行周期内,国内普遍出现了资产荒,而随着负利率时代的到来,人们急于想要找一个资产保值增值的渠道,而股市、债市乏善可陈,当下保值最好的选择只能是一线城市和热点城市的房地产。

其二,央行货币政策持续宽松,3月份M2增长达13.4%,已经超过了政府制定的13%目标,而M2余额已经突破144万亿大关。我国的M2规模已经是GDP2倍。同时,一季度银行新增贷款4.67万亿,也超出了市场预期的4万亿水平,现在问题是货币超发的资金不流向实体经济,而是流向一线城市房地产。

其三,我国的房地产政策过于宽松。今年初,为了给国内房地产市场“去库存”,中央政府释放了一系列的组合拳,基本回到09年金融危机后的标准。这使得很多人看到政府意在鼓励房地产投资,但鉴于多数城市房地产库存过大,于是各路资金都将目光投向了一线城市,而如今一线城市投机炒作受到政府收紧,于是投机客们又将重心移向库存不高的部分二线城市。

受到货币宽松、房地产政策利好、对于抗通胀等因素的影响,国内房地产市场又有复苏之兆。从过往的经验看,房价一旦上涨,涨幅比工资增长快的多。如果不买房,手头的余钱和房价比起来,无形中就缩水了。那么,我们就来讨论一下这个很实际的问题,现在该不该买房投资?而我觉得目前国内大多数城市的房产,都不值得投资。

首先,除一线城市和部分二线城市外,其他国内多数城市房产二手市场并不发达。不管目前我们投资的是新房还是二手房,未来出售的时候都是作为二手房来交易的。如果这个城市的二手房市场不活跃,买房人都是买新房为主,那将来出售变现就会有很大的问题。

一般而言,决定二手房市场发展的重要因素有二:一方面该城市土地资源有限,新房供应量下降,买房人只能选择二手房。另一方面,外来人口多,租房和中低端购房需求量大,使得各种品质的二手房都能找到出路。

对照这两条标准,目前中国多数二三线城市二手房市场并不能算发达。要知道,外来人口数量多、增长稳定主要集中在排名前十位的城市中,而除了一线城市外,二三线城市普遍土地供应充足,很多开发商手里还有很多未开发的土地。

有资料分析,2009年以来,40个重点城市中历年累计居住用地出让面积(可建建筑面积)与同期新建住宅销售面积对比,结论是一线城市土地供不应求,二三线供大于求。排名越靠后的城市,土地供应越充足。

此外,如果我们再把一个城市每年的二手房成交金额超过新房的一半,作为二手市场活跃的标准的话,符合这个标准的城市应该不超过20个。去掉“北上广深”这四个一线城市,剩下只有十几个。仅这一个标准,就能排除国内大多数城市了。

再者,投资者购房是为了收取租金,而投机者购房是为房价能够年年飞速上涨,赚取房价上涨的差价。但这里面存在二个问题,一方面,二手房涉及上下家匹配,贷款办理、过户手续等,两次买卖流程走完,花上半年以上时间也是很正常的。所以,1-3年是大多数投资性买房需要的时间。现如今在房地产政策多变的情况下,贸然赌长期的房价是不明智的。

另一方面,从2011-2014年中,一线城市4年中累计上涨了18.5%,一线以外的其他城市累计上涨了5.8%。折合成年化涨幅,一线城市平均每年涨4.33%,其他城市平均每年涨1.42%,每年涨幅差了将近3个百分点。近年来房价涨幅并未像大家预期那么巨大。

值得一提的是,投机者若将房产抛出时,则要缴纳增值税、契税、个税,二手中介费以及贷款利息等,加起来占总房价的10%左右。在这种情况下,投机购房者必须考虑,未来房价涨幅能否跑赢各类理财产品,而非盲目跟风入市。

最后,一线城市房价只有投机价值,没有投资价值。所谓投资,就是将房产买来租出去,收取租金。而现在一线城市房价动辄四五百万,但房子的月租金只有五千多元,恐怕投资者要化50年以上时间才能收回投资。同样,再看国外房地产市场,房价的租售比最多不超过15年。

现在的状况是,多数内地城市房产因外来人口流入分散,租客群体偏少,房租涨上不去。而一线城市的房地产,租售比更是离谱(买房不如租房),已沦为投机市,就是购房者只有希望房子疯狂上涨,然后在更高位有一个傻瓜来接盘。总体来看,多数城市房地产已经失去投资价值。

央行的货币宽松本意是惠及实体经济和促进三四线城市去库存,但实际上宽松的货币都流向了一线和部分二线城市的房地产市场,进一步推高了当地房产泡沫。现如今是一线城市房地产泡沫已达极致,随时有发生区域性金融危机的可能,而三四线城市去库存问题短期难解。所以,从目前来看,中国大多数城市的房产已经不值得投资。

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