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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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链家金融为何会再次深陷危机漩涡?  

2016-04-30 14:40:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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链家金融为何会再次深陷危机漩涡? - 不执着 - 不执着财经博客

 

在最近半年内,作为内地房产中介知名企业,链家的各种新闻接连不断。一方面,从二月份被上海住建委约谈,到本月被行政处罚,再到被上海地区的商业银行以配合“首付贷”调查为由,暂停与链家合作一个月。链家可谓问题不断。

另一方面,4月初,链家已完成了60亿的B融资。这几天,又有消息传来,链家目前实际进行的是B轮及B+轮融资,募集资金总计70亿元。而在估值方面,也由投前的330亿变成投后的368.5亿。此外,链家方面已组建了上司团队,并和投资方签订了对赌协议,拟在5年内完成上市

数据显示,链家2015年交易额为7000亿元。其中传统的二手房买卖和租赁在2015年的交易额达到5500亿元,收入118亿元,占比约75.9%;新房销售中,交易额为1500亿元,收入25亿元,占比约16.1%

虽然,链家目前实际已坐稳了房地产中介行业老大的宝座,但不少分析师认为,大量的人力成本、门店租金,已经让链家地产承受较重负担。如果上市成功,其未来利润的最大看点应该在链家金融板块。那么链家地产在发展过程中发生什么问题呢?

其一,链家线下门店扩张过快,不完全统计数据显示,仅去年一年,链家大举并购扩张进入上海、山东、广州、大连、东北、成都等地区,7次投资并购案助推链家迅速完成24个城市的业务覆盖, 5000家直营门店的布局以及100000名经纪人的整合。

但是,门店的快速扩张,会使房产经纪人的素质良莠不齐,影响到链家的信誉,这就造成部分链家中介门店出现:①发布不准确的房源信息;房产中介滥用自身优势地位,侵害消费者利益;出售房产有抵押贷款等事件层出不穷。

其二,链家线下门店迅速扩张,使得各项成本急剧上升,利润大幅下滑。2014年,链家营收39.3亿元,净利润为4.1亿元,净利润率超过10.46%,而到了2015年,大举扩张的情况下,成本大幅度上升,尽管全年取得销售收入达到了155.2亿元,接近前一年的400%,但实际净利润仅5.5亿元,利润率下降为3.5%

多数专家都认为,链家在房地产领域的扩张已现瓶颈,要想利润再上新台阶也不太现实。不过,链家的未来业绩的爆发点,或许是住房金融业务。全国住房金融交易额的潜在空间约8600亿元。对此,链家高层也表示,住房金融行业仍处于起步阶段,互联网金融+地产将大有可为。

目前,链家金融主要有三种方式。第一种是周转贷款,即针对买家,在银行批贷到放款之间的空档提供短期垫资,收取1.5%的服务费。第二种是赎楼贷,即针对卖家,当所售房屋尚未解除按揭,提供短期过桥贷款月息2%,平均期限约50天。第三种方式是此前引起监管层高度关注的“首付贷”。即针对买家,提供银行之外的贷款。数据显示,链家金融服务产业中,2015年收入12亿元,占比约7.9%

不过,笔者认为,靠传统线下扩张的模式,链家已经很难实现业绩的高增长。而作为轻资产运营的核心,链家金融又一次次陷入麻烦和困境之中,这对于急需做出业绩冲刺上市的链家而言,简直是雪上加霜。所以,链家金融除了要关注业绩之外,还更多的要严控金融风险,解决当前隐藏的弊端。否则,“链家金融2017年可贡献20%的收入”的目标将变得遥不可及。

首先,链家必须解决自我担保的问题。据媒体爆料,链家理财涉嫌自我担保问题。链家理财的担保方是中融信,而中融信的法人正是链家的董事长左晖。现如今,互联网金融很看重企业的信誉问题。如果,中融信来为链家理财做担保,其本质是链家集团用自己的信誉在背书。

再者,在担保资金方面,中融信也超额了。截至去年9月份,链家理财已累计投资资金90亿左右。截至目前,该平台已发放收益2.13亿。而根据工商注册信息显示,链家理财担保方中融信注册资金仅为5亿元,担保额度严重超标。笔者认为,如果链家金融要发展,必须遵守国家法律法规,切忌打擦边球,钻政策盲点,否则会麻烦不断,不利于业绩的提升。

最后,链家金融今年推出的首付贷也陷入了舆论的漩涡。一季度,国家相关部门对房地产市场的首付贷产品进行排查。在上海银监局的抽查中,今年12月份,仅上海链家对公业务就有101笔垫资业务,涉及沪上多家银行,总金额1.14亿元。

事态在不断发酵后,上海相关部门终于给出了定论。423日,上海市银监局传出消息,上海商业银行将对包括链家等六家中介停止合作一个月;并对涉事银行的相关人员进行了问责。

虽然,链家方面表示,上海银行业的停止合作,对链家业务影响不大,会采取别的途径变通。但是,资金链的中断很可能造成业务的停滞,况且上海地区作为链家的主要市场,业务的暂停合作会引发何种连锁问题,目前还不得而知。

一边是地产、金融领域问题不断,饱受舆论诟病,一边是成功完成大规模融资,开始上市之路。链家究竟要向何处去?笔者认为,链家搞“房地产+金融”的模式本身没有问题,只是这两样东西都发展得太快,需要步子放得再慢一点,并且严守相关法律法规,而这都需要有一个循序渐进的过程,盲目的追求发展和业绩,软件方面跟不上,最终结果可能会适得其反。

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