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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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房地产泡沫向二线城市扩散背后说明了啥?  

2016-05-20 11:48:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【作者微信号】:bzzcaijing(也可输入:不执着财经)

房地产泡沫向二线城市扩散背后说明了啥? - 不执着 - 不执着财经博客

 

近期,一线城市因受到房地产调控政策的影响,热度有所降温。而各路资本又将目光移向二线城市。不仅是二线城市商品房成交飙升,土地市场也频现“抢地战”。苏州、南京等城市地价热度让各界震惊。

数据显示,前4个月一线城市住宅用地供应明显下调,仅供应42宗,合计住宅用地建筑面积为632万平方米,创下十年来的最低值,同比减少7%,而二线城市则是供需两旺。以苏州楼市为例,几次土地拍卖不断刷新价格。今年4月,苏州出让金规模达347.9亿元,与去年同期的市场相比,总额增长44139%。这在很大程度上助推了苏州房价的飙升。

值得注意的是,2016年标杆房企开始集中在二线城市拿地。据悉,2015年一季度,20大标杆房企拿地金额合计1016.7亿元,其中在二线城市花费352.94亿元,占总体土地支出的34.7%。到了今年一季度,20大标杆房企在整体花费1187.29亿元的情况下,二线城市的土地市场吸金达636.47亿元,占比高达53.6。那么,二线城市的房地产市场成了资本追逐的对象呢?

首先,受到央行货币政策持续宽松的影响,标竿房企和投机资金很容易从银行获得资金支持。在资产荒的背景下,股市“无机可寻”,实体经济又不景气。同时,受制于一线城市出台的房地产调控政策的影响,三四线城市去库存前景不明,于是大量资本都涌向二线城市房地产市场。

而笔者认为,央行货币政策持续宽松的本意是给实体经济注入流动性,但这些货币之水却冲向了虚拟经济,前期恶炒一线房地产,以及农产品、有色金属期货,现在又把目光盯上了二城市房地产市场。这必然使得一二线城市房地产泡沫越吹越大,而三四线城市去库存进展乏力,国内实体经济的融资环境持续恶化。所以,货币政策切忌大水漫灌,要更加有针对性、灵活性、前瞻性。

再者,二线城市房地产虚火上身,还是因为一线城市管理者在房地产问题上犹豫不决,在出台的政策方面没有连惯性。这波始于2015年的楼市暴涨行情,就是一线城市的管理者为了避免房地产下滑危及当地经济,纷纷出台各种房地产利好政策,以吸引资本加速流入当地的房地产市场。

当各路资本都涌向一线城市,把当地楼市炒上了天之后,地方政府觉察到了问题的严重性,于是马上180度大转弯,在今年3月后相继出台了房地产调控新政。而在一线城市出现调控的情况下,投机受到遏制之时,二线城市房地产市场自然成了各路资本的下一个“攻略”之地。

最后,对于二线城市来说,现在受到资本的追棒,土地出让金收入节节攀高,这是乐见之事。4月,一线城市几乎没有土地成交,二线城市土地出让金轻松突破1100亿元,占比近八成,同比上升280.4%。在二线城市房地产市场虚火没有曝表之前,地方政府也不会采取任何遏制措施。所以,各路资本在二线城市拿地、炒楼没有受到多少阻碍。

不过,笔者认为,部分二线城市既缺乏产业发展的支撑,又缺乏人口增长的支持,盲目炒作风险极大。而我国的各项政策、信贷本应该支持实体经济的发展,以及房地产的去库存,这样才有利于国内经济的平稳发展。但现在却是为各路资本到处炒房、抢地皮作“贡献”。那么,各路资本暴炒二线城市房地产市场究竟会带来什么恶果呢?

其一,现在国内房地产市场存在泡沫,只是泡沫程度不一。本来房地产泡沫主要集中在一线城市,而现在已经开始将二线城市的房地产泡沫吹大。这很容易加重房地产金融危机的裂度。

美国因房地产泡沫破裂在2008年出现了次贷危机,当时一位美国议员有句精典名言:我深知我的国家,她能平静地支持任何事情,但泡沫破灭引发的金融危机除外。从何一个国家房地产市场的结局看,泡沫破灭和调整几乎是惟一的归宿。

其二,地方政府(特别是二线城市)若过于依赖房地产业,不愿意经济结构转型,仍想着重走土地财政的老路,这是非常危险的。地方政府这种过度依赖地产并维持价格增长类似饮鸩止渴,将加剧经济结构失衡。

这意味着,当房地产市场开始由盛转衰时,地方政府不仅会在财政方面入不敷出,直面庞大债务偿还压力,还会发现实体经济已经衰弱不堪,无力支撑大局。所以,控制增量,调整土地供应节奏,增加土地有效供给,摆脱对房地产过度依赖乃是地方政府的当务之急。

其三,过度的依赖于房地产投机暴炒,会使国家供给侧改革无法顺利进行。一直以来,中国经济偏向于需求侧剌激,就是靠房地产+宽信贷+政府投资来拉动经济增长,而忽视了民间投资和消费对经济的拉动作用。

我国一季度经济表现靓丽,就是靠房地产来拉动。笔者并不反对适当通过需求侧剌激来“稳经济”,为新一轮改革腾挪出空间,但需求侧剌激过了头,反而会拖累改革进程,不利于供给侧结构性改革的快步推进。

去年恶炒股市,今年初炒农产品和一线城市房价,以及大宗商品期货,而现在资本又开始将目光注意到二线城市房地产市场上。这不仅会给金融体系安全埋下隐患,让地方政政沉缅于土地财政,更会迟滞我国供给侧结构改革的推进。所以我们现在除了要防范金融风险之外,还要给经济降杠杆,而唯有这样恶性投机炒作才可能受到根本遏制。

【作者微信号】:bzzcaijing(也可输入:不执着财经)

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