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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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房企“抢地热”幕后推手究竟是谁?  

2016-05-24 12:03:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房企“抢地热”幕后推手究竟是谁? - 不执着 - 不执着财经博客

 

中国指数研究院的数据显示,4月份,全国300城土地出让金总额为1495亿元,环比增加14%,同比增加77%;其中,二线城市土地出让金总额就达到了1176亿元,占比近八成,环比增加33%,同比增加247%;三线城市土地出让金总额313亿元,一线城市仅为6亿元。土地出让金大幅增加的背后,地王频现的“贡献”自然功不可没。

在近期“三高”(高总价、高单价、高溢价)地块频出中,地王的高溢价率很是博人眼球。据媒体报道,日前保利力挫37家房企以54.5亿元竞得浦东一地块,溢价297.8%。从地块的成交价来看,未来房价可能超过7万元/平方米。同时,葛洲坝110%溢价率竞得南京市河西中部G14地块,折合楼板价为4.5万元/平方米,再度刷新南京地王纪录。

对此,专家们表示,各大房企之所以敢不惜血本的拿地,一方面是想在当前资产荒的大背景下,能够多在一二线城市储备些土地资源。在房企看来,只要拿到土地就等于赚到了钱。另一方面,银行对具有国企、央企背景的房企大力支持,不遗余力,甚至以极低的融资成本来帮助其完成商业布局。

而笔者认为,地王现象之所以频出,银行在此间功不可没。尽管现在房企融资渠道多元化,发行信托计划、引入基金(或有限合伙企业)、境外发债成为了部分房企的融资选择,但是银行信贷或票据仍旧是房企融资的最主要渠道。在一季度新增信贷4.61万亿中有一万多亿流向了房地产市场。不过,这次地王现象频出有二个现象值得关注:

其一,能成为地王的房企都有“国资背景”或者是上市房企,而一般的中小型房企连想都不敢想。因为对于房企来说仅是单个地块拿地就要动辄数十亿,后面项目开发也需要大量资金。而各地有能力囤地的房地产企业不可能仅依靠自身的现金流来支撑抢地行动。所以房企竞价举牌的底气是取决于与银行关系的关疏程度。

其二,房企能当地王背后离不开廉价融资成本的支持。从开发贷的定价来看,银行几乎是通过“倒贴”方式支持房企争当地王。金地集团整体平均融资成本为5.32%,由于在各类负债中,银行融资成本明显较低,因此可以判断,金地集团2015年银行借款的平均融资成本将明显低于5.32%。而有着国资背景的厦门国贸银行融资利率最低至3%左右,甚至远远低于商业银行的一年期贷款利率。

特别值得注意的是,部分央企和国企背景的上市房企虽然在银行看来是 “最优企业”。但与之形成反差的是,银行的揽储成本始终居高不下,多数中小型银行的理财产品收益率依旧高于4.5%。这意味着,如果拿借给房企业与银行揽储成本作对照,那么银行在给优质房企的贷款上是无利可图,甚至是赔本赚吆喝了。

实际上,从风控角度而言,银行的贷款结构中必须包含相当比例的低价但优质的贷款。所以,银行方面将大型房企视作稀缺资源,虽然银行手握资金,但多数情况下,都是银行主动争取成为大型房地产企业的主办银行或战略伙伴,这样能够在对公业务领域形成综合经营优势。所以,优质房企在与银行的谈判中往往占据优势地位,拥有更多的议息空间。

正是由于银行方面廉价的信贷资金“无限量”支持,使得大型房企没了后顾之忧,拿起地来更是不计成本,胆气十足。在很多土地拍卖过程中,往往要通过几十轮竞价之后,才能真正产生新地王。不过,笔者认为,地王现象频出背后存在着极大隐患,如任由其发展下去,很可能给市场参与各方都带来大麻烦。

首先,从表面上看,大型房企争当地王,一掷千金,风光无限。但高杠杆、高资金成本驱动的以债养债模式,致使部分房企资产负债率风险攀上新高。据Wind资讯统计数据显示,142家上市房企上半年负债合计接近3.4万亿元,超两成房企负债率逾80%

显然,房企为了争当地王往往要背负数十亿甚至上百亿的负债,所以当房企“有幸”成为地王之后,其负债率也正在不断恶化。一旦银行停止贷款或房价出现拐点,其背后的资金链很容易出现问题。

再者,面粉贵过面包价格,房企当地王的风险不容小觑。一些房企为了拿地当地王,往往不计成本,使得其拿到的土地单价要比周边建好的商品房价格还要贵得多。这就意味着,除非周边地价涨幅超过地王拿地成本,否则地王即使造好了商品房也会因价格太高,而出现滞销。

最后,从表面上看,房企是优质企业,银行以极低的利率支持地王拿地。但房企的“良好资质”是建立在房价天天上涨的基础上。一旦因经济下行,房价出现拐点之时,疯狂拿地的后果不仅是套住了房企,而且还会使银行面临不良资产快速上升风险。

此外,银行在发放巨额贷款支持房企做了地王之后,意味着银行还要继续拿出更多的信贷资金支持房企开工建设,这将进一步扩大银行信贷风险的系数。显然,银行与地王房企的利益已经紧密联系在一起。

近期,一二线城市频现地王,地王的出现不仅刷新了当地的纪录,也使人们对未来房价上涨产生了忧虑。其实,房企之所以出手阔绰,都有赖于银行的廉价信贷的支持。不过这种靠高杠杆的拿地模式也风险重重。因为这既会在一定程度上助推周边房价上涨,也给银行信贷安全埋下隐患,更会给开发商的投资拿地带来巨大风险。地王频现对于中国经济而言是百害而无一利。

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