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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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楼市去库存靠“加杠杆”是饮鸩止渴?  

2016-05-26 12:14:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市去库存靠“加杠杆”是饮鸩止渴? - 不执着 - 不执着财经博客

 数据显示,4月末全国商品房待售面积7.27亿平方米,比3月末减少826万平方米,比2月末减少1241万平方米,已连续两个月减少。其中,住宅待售面积4.51亿平方米,比3月末减少894万平方米,比2月末减少1546万平方米,并低于去年末规模。随着销售市场持续升温,房地产去库存取得明显进展。

但美中不足的是,内地楼市回暖主要靠一二线城市反弹,而三四线城市“去库存”基本没有进展。截止到4月末,重点城市商品房待售面积2.72亿平方米,比3月末减少600万平方米,比去年末减少397万平方米;非重点城市待售面积4.55亿平方米,比3月末减少226万平方米,但比去年末增加1233万平方米。这既说明非重点城市的去库存压力仍大,更说明楼市回暖也存在着结构性困境。

面对一二线城市楼市的复苏,业内专家发出警告称,此番楼市回暖主要是一线城市和热点二线城市拉动。其背后不难看到金融杠杆的作用。除了相对宽松的银行贷款,众筹、P2P、首付贷等金融配资业务十分活跃。但大树再高也不能长到天上,高杠杆必然带来高风险。

而笔者认为,适度加强对自住型住房消费的鼓励措施,加速去库存,本无可厚非,这一方面减轻经济下行压力,另一方面可加快满足自住型住房需求,促进房地产市场平稳回归理性。但如果持续加杠杆,甚至让“首付贷”大行其道,会加剧银行坏账风险。那么,房地产市场“虚火过旺”将给经济带来啥问题呢?

其一,靠加杠杆来去库存,只会积聚楼市泡沫。加杠杆不仅释放了部分刚需和改善性需求,还刺激了投资投机需求。一旦泡沫破裂,相当一部分依靠贷款的炒房客将无力偿还贷款本息。即使是刚需或改善型需求,在高房价加高杠杆的模式下,一旦家庭或个人出现影响还款能力的特殊情况,就可能带来还贷风险。

 其二,加杠杆会再次刺激投资性需求,不仅不利于去库存,还有可能积聚新的房地产泡沫。今年一季度我国新增信贷4.61万亿,其中有1万多亿流向了房地产市场,而这些天量信贷资金又过度向一二线城市集中,这既增加了三四线城市去库存的难度,也使热点城市的房价高位跳涨,泡沫进一步膨胀。

其三,热点城市拼命加杠杆,炒高楼价,而实体经济却因“失血”和“空心化”处于生死边缘。同时,大量的信贷资金流向房地产市场,从而推高了地价和房价,这使企业的经营成本、用工成本快速上升。近期,华为创始人任正非罕见发声,表达了他对深圳过高房价的不满。因为高成本最终会摧毁企业的竞争力。

房地产靠加杠杆来去库存虽然能够取得一些短期“硕果”,但此举无疑是“饮鸩止渴”,这不仅达不到“去库存”目的,而且还会使整个经济环境更趋恶化。所以,我们现在不应再给房地产加杠杆,而是应该通过一系列“供给侧结构性”改革来让房地产步入良性发展的轨道:

首先,要“因地制宜,分城施策”的方式有针对性的对房地产进行调控。自去年初开始,各项楼市利好政策频繁出台,其本意是给房地产去库存,但因搞全国“一刀切”的调控模式,则造成了一二线城市“虚火过旺”,三四线城市“难有寸效”的尴尬局面。

所以,房地产调控政策应该由各地方政府有针对性的制定,对于一线城市要加强去杠杆,遏制投机性需求,而对于三线以下城市则要出台更加优惠措施,鼓励民众购房,加快去库存的进程。

再者,推进城镇化进程,让外来人口的需求来化解三四线城市的房产库存。目前,我国的城镇化水平在55%左右,离开发达国家的70%80%尚有潜力可挖。 鼓励自住性需求,限制投机性需求,让房地产回归居住属性,这样既能给创新创业提供良好的空间,也是经济结构转型升级之需。

同时,推进新型城镇化必须加快第一产业向二三产业转移进程。2014年,我国第一产业人口比重降至29.5%,但总人口中乡村人口的比重仍为45.3%。这意味着,推进人口的城镇化和推动一产向二三线产业转移的过程,在我国还没有结束。因此,在坚持居住属性和分城施策的前提下,加快人的城镇化进程,是三四线城市去库存的一大亮点。

最后,各地要在加快城市危棚简屋的改造,促进城市商品房去库存的同时,地方政府应出资收购一部分库存商品房,用于廉租房和保障房。如此既可消化掉一部分商品房库存,又能解决和改善城市低收入群体的住房问题。

通过加杠杆来给楼市 “去库存”只能带来“虚火过旺”的短期繁荣。从长期来看,此举不仅会使房地产结构持续恶化,而且还会增加投机炒作氛围,给中国经济埋下无穷隐患。最好的去库存办法是,通过推进城镇化改革、危棚简屋的改造、因地制宜调控等方法来达到逐步消化库存的目的,而绝不是加杠杆的方式。

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