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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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房价将在2017年下半年步入下降通道?  

2016-05-06 12:01:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价将在2017年下半年步入下降通道? - 不执着 - 不执着财经博客

 中国社会科学院相关课题组5日发布的研究成果认为,2016年房地产价格整体上将呈上涨趋势,区域涨幅进一步分化。但从较长时期看,如果宏观经济增长继续下滑,房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。

此外,社科院相关课题组发布的研究报告称,城市分化严重,导致区域性结构失衡,其中一线城市和少量二线城市面临补库存难题,而大多数二三线城市则需要大力去库存。

同时,课题组还认为,对房地产库存较大的地区或城市,短期内应该取消二套住房贷款利率、首付的限制,以及放开现有城镇居民购买三套及以上住房的限制。首付降低5%~10%可以使有购房意愿的家庭提前实现住房消费。

而在论及对中国房价涨跌预判时,课题组专家表示,2016年房地产价格整体上将呈上涨趋势,区域涨幅进一步分化。但从较长时期看,如果宏观经济增长继续下滑,房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。那么,课题组专家为何会认为,2017年下半年才是房价持续下滑的拐点呢?

其一,人口年龄结构老龄化,使人口流动速度大幅放缓。2010年,劳动年龄人口占总人口的比重达到顶点74.53%。根据中国指数研究院的调查,25~44岁这一年龄段人口要占购房人数的75%左右。2010年以后,中国人口不仅老龄化趋势更加明显,而且人口流动的速度也大幅放缓。这使得民众的购房需求长期处于逐步褪化趋势。

其二,城镇化将由加速推进进入减速推进的时期。2011年,中国城镇化率达到51.27%,突破50%的拐点,这意味着中国城镇化进一步推进的空间已经不大。而城镇化的发展红利逐渐消失,也将导致房地产市场出现拐点。

其三,中国经济正面临较大的下行压力,未来经济中速发展将是“新常态”,预期中国经济会经历较长时间的结构调整和转型阵痛期。而在这段时期内,居民收入会下降,失业率会抬头,房地产金融风险在上升,这都不利于一线城市房价继续上涨,拐点将会出现。

而课题组专家之所以觉得房地产泡沫不会马上破裂,主要原因是,央行的货币超发严重,使得房地产泡沫短期还有继续膨胀的可能。2009年之后,中国广义货币M2大规模超常增长,成为全球规模最大的国家。同时M2/GDP的比值大幅上升,2015年则超过2倍,整个经济(包括房地产)的杠杆水平大幅上升。 而在央行货币政策没有大幅收紧之前,国内房地产泡沫一时还破不了。

事实上,人口老龄化、城镇化空间受限,对房地产的影响是长期化的,并不能拿来评判中短期房价的涨跌。而课题组专家提出,通过“加杠杆”的方式,来对三四线城市房地产“去库存”是不明智的,美国次贷危机就是政府将贷款借给无力购房者,谁也不是“预言家”。不过,笔者认为,中国房地产未来走势取决于三大因素。

首先,当前中国楼市主要是自住型购房者为主?还是投机性购房者为主?一般而言,自住型购房者除遭遇失业问题外,即使遇到房价大调整,绝不肯轻易“弃房断供”。但投机者则不同了,他们是希望在相对低价位买入房产,在高价位抛出。所以一有风吹草动,房价泡沫立马就会出现松动。

去年,深圳房价同比涨幅达到60%以上,显然如果再拿简单的“供需矛盾”来解答深圳房价上涨的原因就说不通了。而当投机性购房需求氛围充斥房地产市场后,房价非理性暴涨暴跌也在所难免。这不是任何组织或个人能预见的。

深圳4月房价首次下跌,根据官方公布的统计数据,4月份,深圳一手住宅价格49876/平方米,较3月跌了113/平方米。单从数据看仅算得上微幅下跌。尽管,学界对深圳房价是否已出现拐点尚存争议,但受政策调控的影响,一线城市房价快速上涨势头已基本得到遏制。笔者认为,在一个投机性市场中,房价出现快速调整的速度远比想象中要快得多。

再者,无论是投资性,还是投机性购房者,几乎都需要通过银行贷款来完成。面对高房价每月还贷的巨大压力,相信每个人都会在购房前对自己收入预期有一个估判。过去由于国内经济的高增长,人们对自己收入预期也充满信心。而现如今各行各业都不景气,今年居民收入增幅能够跟上GDP就算不错。在这种情况下,会使人们在购房方面的需求受到限制。

最后,决定房价走势的另一个因素是货币政策。简单的说,就是信贷资金能否持续流入房地产市场,继续托起房地产泡沫。去年以来,国内一二线城市房价大涨,离不开信贷资金的支持。资料显示,今年一季度信贷增速创下历史新高,其中有80%流向房地产市场。

但是房地产市场的畸型繁荣,会使实体经济愈加衰退、三四线城市去库存毫无进展,广大中小微企业得不到资金支持。现在央行已经注意到信贷“脱实向虚”的弊端,未来货币政策并不一定会收紧,但是会更加定向灌滴给实体经济,特别是向中小型企业倾斜。在这种情况下,要想将房地产泡沫维系到去年下半年,恐怕并不容易。

社科院的课题组预计2017年下半年房地产将出现拐点。但笔者认为,如果在一个投资或自住型为主的市场中,房价的趋势是相对容易预判的,但在一个投机为主的市场上,任何暴涨暴跌随时都可能发生,妄图预测市场波动成功率不会太高。同时,对于三四线城市去库存要循序渐进,而不要想通过加降杠的方式来化解,因为这样做的结果是加重危机发生后的裂度。

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