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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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地王潮背后:一二线城市房价将现拐点?  

2016-07-14 12:51:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地王潮背后:一二线城市房价将现拐点? - 不执着 - 不执着财经博客

 

2016年初以来不到半年时间里,我国的一二线重点城市已经涌现出了历史上最多的“地王”数量。数据显示,截止20165月底,近年的地王数量(包括总价地王和单价地王)高达120宗,已超过20092013年全年的117102宗。同时,2016年前五个月地王的总成交额也是史上最高,高达3188.7亿元,前两轮的总价分别为2274.2亿元和2087.6亿元。

数据还显示,在过去的十多年里,我国大致经历了三次大规模的地王潮,对应的高点时期分别是20102月、20139月和20166月(期间,虽然也零星出现过其它一些地王潮,但规模相对较小)。

针对本次超强地王潮背后原因,各路专家众说纷纭,主流观点包括:央企维护房地产牌照,以避免退出房地产业务;土地供应进入拐点从而催生高地价等。不过,笔者认为,历次地王潮,大多都是由以下几大原因构成,这次也大同小异。

首先,央行货币政策的宽松。2009年地王潮或与四万亿刺激政策相关,前期(2008年)央行曾五次降息、四次降准。2013年地王潮同样也处于相对充裕的流动性环境,前期(2012年)两次降准、两次降息。2016年地王潮则对应着一季度天量信贷的时期,而且前期(2015年)央行实施了四次降准、四次降息。

笔者认为,流动性相对充裕是地王潮涌现的必备条件之一。因为历次地王潮的高点几乎均对应着同期M1增速的高峰值与实际利率的最底部。与此同时,地王潮的出现也反映出,实体投资回报率低迷,否则谁肯放弃自己的主业,而去不惜血本的争当地王呢?

再者,土地供应趋紧,也是造成地王频现的原因。近年来,我国一、二线重点城市的建设用地不断减少,造成土地资源的稀缺性。历次地王潮期间土地供应都显得相对不足。

例如,从北京市用地规划来看,近几年住宅用地呈现显著减少趋势,2012年北京住宅用地供应总量1700公顷,2016年减少至1200公顷。

笔者认为,地王潮的出现与土地供应缺口增大有关(土地供应缺口=商品房成交面积-土地购置面积)。具体地,2016年前5月,商品房成交面积超出土地购置面积2170万平方米,与2015年同期相比增长25%,土地供应缺口显著加大。若按照今年上半年土地供应缺口增速来预测,2016年全年一线城市土地供应缺口有望达到6929万平方米,将创历史新高。

最后,拿地主体是国企或央企,民营企业根本无力当地王。从历次地王潮的拿地主体来看,国有企业都占据着重要的地位,并且还呈现出占比较快提升的特点。2009年单宗土地成交总价排名前40位的企业中国企占比为38%2013年该比例上升为52%2016年以来(截至5月底)国企占比则高达58%

笔者认为,随着地价不断走高,土地成本占项目总成本的比例大幅增加,开发项目的风险也越来越大。民企与央企不同,即使是大型房地产民企在拿地时也要核算成本(即要考虑投资风险),而央企则可以在银行信贷的支持下,利用便捷的融资条件,便可轻松当地王。

不过,从历次地王潮出现的经验来看,似乎都预示着房地产价格同比涨幅将放缓,即房地产景气度见顶回落。2009年和2013年地王潮的高点均对应着同期房地产价格同比涨幅的峰值,地价与房价走势基本同步。

那么6月份会否成为本次地王潮的高点?笔者认为,这种可能性很大,从其他指标来看,20164月商品房销售面积累计同比增速创下2015年以来的新高,高达36.5%5月累计同比增速开始回落至33.2%,这将预示着未来房地产景气度存在下行趋势。纵观历次地王潮,将会给中国经济带来什么危害呢?

其一,地王潮的出现,说明金融投机力量不断增强,大量的社会资金都拥向了土地市场。这从侧面印证了,实体经济低迷,投资回报率过低。更是在某种程度上反映出了“产业空心化,资产泡沫化”的经济结构的进一步扭曲的特征。

其二,央企争当地王,对民企会产生挤出效应。就在央企争当一二线城市地王之际,今年1-5月份民间投资增速几乎接近于零。而房地产投资也是民间投资中的重要一部分。

所以,尽管央企屡屡在一二线城市攻城掠地,争当地王,但是却把民营房企给挤出了该市场,造成了“国进民退”,这既增加了金融风险,更不利于中国经济结构转型。

其三,地王频现也反映部分大城市,对土地财政的依赖度有增无减。前几年,房地产市场不景气,使土地出让收入占地方财政收入的比重也由2010年的69%下滑至2015年的39%

现在的状况是,一些城市为了能增加买地收入,人为的控制了推地的数量和速度,造成土地市场的稀缺性。而地方政府对土地市场的过度依赖,恰巧说明了传统的土地供应方式以及地方财政发展模式亟需转型。

2016年刚过才半年,本轮“地王潮”的猛烈程度却远远超过了前二次,勘称史上最大的地王潮。这主要与货币政策、土地供应、拿地主体等三大因素是分不开的。地王潮的出现也折射了实体经济的低迷、民营房企的挤出、土地财政的依赖等三大经济问题。而随着地王热逐步见顶,6月份房地产成交量的快速回落,新一轮的房价拐点或将在下半年出现。国联证券:每天下午14:30分左右公布一只第二天必涨5%以上牛股

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