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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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在未来数年内买房还能赚大钱吗?  

2016-07-18 12:01:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在未来数年内买房还能赚大钱吗? - 不执着 - 不执着财经博客

 

据国家统计局刚公布的6月数据显示:与上月相比,在70个大中城市中,价格下降的城市有10个,上涨的城市有55个,持平的城市有5个。尽管6月份多数大中城市房价还在上涨,但数据显示全国房价涨幅已经收窄。

自今年以来,全国房价的新一轮上涨,再次引发全民对未来房地产走势的热议。看多者推出“今天房奴,明天富翁”之类的论调,鼓吹“买房可致富”。而看空者觉得,因不甚忍受高昂的房价成本,“逃离北上广深”已在年轻人群体中产生影响。随着中国经济步入中速增长期,我们在个人投资理财上,也要进行改变,过去十几年随意买房都可赚钱的历史马上就要终结了。

对此,笔者认为,房地产业在经历了十多年的上涨之后,存在着多重误区,有待进一步澄清:其一,部分购房者,看到别人都在买房,自己就跟在后面盲从了。他们认准了一点:大家都在买,那我跟在后面肯定没错的。可惜他们忘了一点在前景并不明朗的情况下,多数人的选择也可能是错误的。举个例子,去年股市大涨的时候,大量从来没有炒过股的“菜鸟”匆忙入市,最后落得深度套牢。

其二,房价永远是向上的,就算短期套牢也不可怕。从过去十多年的周期来看,房价确实是在上涨的,但这并不是说房价就没有过下跌。以笔者同事为例,他有一套二室户房源,于2015年前挂在中介的价格是350万,后来遇上房价下调,据这位同事说,房价一路跌到300万以下,等了半年才回升。

不过,笔者认为,经济规律决定了,任何商品都有周期,世界上没有只涨不跌的东西,美国是如此,中国也一样。我的那位同事是在房价上涨趋势中挂牌,当然房价会在最后冲顶时还能涨回来。但是一旦房价出现拐点,那恐怕跌下去的价格,就不再回头了。

其三,一二线城市房屋供应有限,但有效需求在逐年递增,所以说这种“稀缺性”将导致房价永远上涨,不会下跌。但问题是,如果论国际化程度、居民财富,内地哪个城市能与香港相比?可香港的房价现在已经开始大幅下调了。有媒体称,在香港3-4年前买入的房产,现在出手基本要亏损,香港房价起码要调有30%以上跌幅。

事实上,过高的房价既不利于民生,也不利于经济,投资者现在应该更加理性,因为房价随时可能出现拐点,投资风险正在逐步骤升。一方面,房价关乎民生问题,在国内不应过度投机化。日前,《人民日报》刊登“权威人士”文章,提出房地产要回归居住属性。也就是说,房子是让人住的,不是用来炒的,不能用做拉动经济的工具。这已经为未来的房地产政策定了调。

另一方面,中国房地产的过快增长,已经威胁到中国经济的健康成长。由于房价和劳动力价格的过快增长,近年来,包括日企在内,不少中外企业纷纷转投东南亚国家。房地产过快增长之下,个人和企业无心从事实业,纷纷跑去炒楼,靠房地产刺激经济,越来越显出“饮鸩止渴”的性质。显然这不是当局所希望的。

 现在我们必须清楚的认识到,过去支撑房价上涨的因素正在逐步消失,房价不可能一直涨下去,而未来房地产的投资风险却在不断显现。所以,过去那种买房就是“躺着也能赚钱”的时代已经过去。继续把房地产作为投机投资对象无疑是“火中取栗”。

首先,中国的房价涨,与货由宽松有关,但这种现象很难长期持续下去。资料显示,上半年住户的中长期贷款增加2.62万亿左右,估计80%左右是居民房贷,也就是说今年上半年的房贷新增超过两万亿,2015年一整年的房贷只有2.58万亿左右,如果按上半年居民房贷这样快的增速,2016年居民房地产加杠杆的增速要超过60%,这是很恐惧的数据。

今年初开始房地产销量的快速增加,主要是以改善性购房为主,即买房的群体是中产阶层为主。中产阶层在目前的高房价之下加杠杆,与去年股灾前加杠杆,相差不大。所以,在这轮居民加杠杆中,主要不是富人在加杠杆,所以金融隐患会很大,如果房价一跌,失业率上升,居民的还贷将受到巨大考验。

别看6月全国大中城市房价多数还在上涨,但涨幅已经收窄,而且房产成交量却在急剧下滑,这种预示着房地产拐点正在出现。数据显示,房地产的销量增速早在四月份已经见顶了,五月六月销售增速持续回落,这样会影响下半年房地产开发投资增速的进一步回落。

再者,中国城镇化空间不大,消化三四线城市房产库存的能力有限。中国城市化率,在过去三十多年从18%一路上升到55%,距离国际普遍水平,大约还有15%的空间。但这15%的增长,其难度要远远超过之前提高的的30%。即使户籍制度进一步改革,未来还能有这么多人口“进城”支持房价么?并不乐观。

最后,借鉴国际经验,在房屋持有环节征税也是大势所趋。不动产登记已经开始,未来,财产税、遗产税等增加房屋持有成本的税收肯定会推出,而且时间不会很久。在持有成本增加的情况下,房产究竟是“资产”还是“负债”,还很难说。

综合以上这些因素,中国房地产市场的基础性因素已经发生了重要改变,如果无视这一改变而一味“抢房”的人,很可能会成为真正的“接盘侠”。“抢房有风险,入市须谨慎”,应该是能给予那些投资性购房者最善意的忠告。

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楼市去库存靠“加杠杆”是饮鸩止渴? - 不执着 - 不执着财经博客

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