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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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房产税来了,一线城市房价泡沫会戳破吗?  

2016-07-07 12:23:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产税来了,一线城市房价泡沫会戳破吗? - 不执着 - 不执着财经博客

 

21世纪经济报道,76日,中国社会科学院举行大型研讨会,集中各个领域的专家,研讨当前房地产走势。同时,社科院还发布了《中国住房发展(2016中期)报告》(以下称《报告》)。《报告》建议,抓住目前机会,在一线城市和热点二线城市开征房产税。

实际上该份《报告》除了要求对热点城市开征房产税外,也不乏其他看点:其一,《报告》称,全国房地产目前出现严重分化,一线城市和部分二线城市房价迅猛增长,但是三四线城市房价上涨慢,甚至是负增长。《报告》建议,一线城市和其他热点城市需要增加供给,在商改住的基础上,实施工改住,调整工业用地的功能。

其二,《报告》称,要解决小城市人口聚集的问题,需要改进地级以下城市的基础设施与公共服务,实现基础设施和公共服务均等化。同时要加快国企改革,让其尽快退出竞争性房地产开发企业,以便解决大型国企推高一二线城市的土地成本的问题。

其三,《报告》还警示了房地产的金融风险。《报告》认为,从全国情况而言,由于房地产新开工面积持续增加,新的房地产库存又在大量形成,因此2016年下半年房价有调整可能,三四线城市高库存房企面临资金链断裂的风险。

这份报告特别提出要果断开征 “房产税”。其实,早在2011年就开始在上海和重庆两地试点。在上海试点时,新购且属于家庭第二套及以上住房的,按人均计算,人均超过60平方米的进行房产税征收。

比如一个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米,刚好人均60平方米,现又新购一套100平方米的住房总价100万,那么其一年应缴房产税4200元左右。

但实际两城市的试点效果并不能令人满意。开征房产税的目的是什么?一是在房产保有环节征税,希望起到遏制投机炒作,防止房价非理性上涨;二是房产税是地方税种,房产税的开征以可使地方政府摆脱对土地财政的过度依赖;三是房产税在某种程度上与个调税一样,都是调节社会贫富差距。民众希望地方政府将房产税用于教育、医疗、环境等民生领域。

显然,由于房产税在试点城市的征收时过于温和。所以,尽管上海和重庆等地试点开征房产税,但以上几个初始目标迄今还没达到预期效果。反而不主张国家全面开征房产税的声音认为:一方面,在土地国有制下对私人住宅征收财产税,这在国际上难以找到借鉴先例。另一方面,目前住房库存不断增多,房产销售难度在加大,开征房产税会给房地产去库存带来影响。

不过,据笔者分析,经过了10多年的争论,无论房产税的征收目的,还是征收环节等基本问题,各界都在着较大分歧。估计房产税2016年会完成立法,最终要到2017年底才会正式全面铺开。而对于房产税,当务之争各界应该形成以下几点共识。

首先,房产税征收的目的是什么?是为了遏制房产领域的投机,让房产税作为地方税种来取代土地财政。如果是这个定位的话,那么我们应该对中国楼市进行“差别化”应对:

一方面,对一线城市和部分二线城市拥有一套以上房产的居民,普遍开征房产税,不仅对增量,而且还应该对存量房开征房产税。美国为啥远没有像中国人那样喜欢炒房?就是美国各州都有房产税,肆意拥有大量房产,那是一种非常恐怖的负担。

另一方面,对三四线城市暂缓推进房产税,同时改进地级以下城市的基础设施与公共服务,实现基础设施和公共服务均等化,以及推进具有当地特色的制造业和服务业的发展,让这些三四线城市的居住环境更加美好,从而吸引更多外来人口流入,达到去库存的目的。

再者,房产税与房地产领域其他税收的关系如何。2003年十六届三中全会的思路是出台房产税,同时合并其他税费。近几年关于房产税的改革,却悄然转换成增税的思维,只谈房产税,不谈合并或者取消其他的税费,那是欠妥的。

如果房产税的改革只是增加一个新的税种,这意味着在已经很重的房地产税收上再加税。显然盲目增税,无疑会给民间增添更多税赋压力。所以,在房产保有环节开征房产税后,必须要在房产其他领域相应的实行减税降费,这样可以就能减轻自住型购房者的置业负担。

最后,房产税和土地出让金的关系如何。在房产税立法的时候,应该明确回答,征收房产税后,土地出让金是取消还是照收?笔者认为,地方政府在征收房产税后,就应该多推土地,主动降低土地出让价格,这样在调降地价的情况下,还可以下调当地房价。并且在土地拍卖制不能改变的情况下,推行熔断机制。

房产税快来了,一线城市房价泡沫会戳破吗?笔者认为,决定房价趋势的主要因素有很多:供需关系、土地制度、投机因素、货币供应等等,都可能影响房价。而房产税因其在住房的保有环节上征税,弥补了我国在住房保有环节税赋上的空缺,所以对房价的影响力也不可小觑。只是之前上海、重庆两地的房产税征收试点过于温和,当地房价又是在被恶炒过程中,难以取到预期效果。

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