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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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中国房价出现拐点的症兆已经初现?  

2016-07-09 11:51:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国房价出现拐点的症兆已经初现? - 不执着 - 不执着财经博客
           最近,凯博咨询(Guidepoint)发布了一份有关中国就业市场的报告。凯博咨询发现,自2013年初,房地产行业就业机会的走势与房地产市场的走势在6个月中是相似的。房地产就业机会与房价背后隐秘的关联性或可揭露房价未来走势。据该机构的研究,房地产中介新增工作机会的峰值已经过去,这意味着房价未来将会下跌。

实际上,凯博咨询的论断暗示了房地产最好的日子已经过去,而随着房价出现大调整,预计国内房地产相关从业人员会面临失业潮。而对于民众的失业问题则是政府部门最在意的头号问题。

根据国际货币基金组织(IMF)计算,住宅类投资占到了中国2015年固定资产投资的15%,住宅房地产行业的就业机会占到了中国2015年城市总就业的15%。中国有着9.11亿的适龄工作人口,这意味着1.36亿人面临着失业的风险。

其实,据世界各国经验,户均拥有大约1.1套住房以后,住房需求拐点将会到来,而去年,中国家庭户均拥有住房已达到1.08套。现在的状况是,纯粹买房自住的消费者数据正逐渐下降,而将购房作为一种资产配置方式的人越来越多。如今中国的房产已俨然成为用砖头垒起来的金融投资品。那么中国的房价会否出现大幅调整吗?笔者认为可能性很大。

其一,部分一线城市的房产成交量突然出现诧异下滑。中原地产研究部统计数据显示,截至626日,北京二手房成交量仅有九千五百套,而在5月份同期,该数字已经超过了两万套,环比跌幅超五成。据北京市住建委数据显示,6月第二周(66-12日),北京市二手住宅成交1887套,网签量环比大幅下降61.2%,为2016年以来的最低水平。

在通常情况下,一线城市的二手房是全国楼市的晴雨表、风向标。一手房的价格波动、成交情况都会在二手房市场提前体现。如今二手房市场出现断崖式成交量暴跌,只能说明,在经历了连续上涨之后一线城市房价已显疲态,而当地的自住型购房需求正趋于饱合。

其二,银行已经开始对房地产加强风控管理。有消息称,国内风控做得非常好的某股份制银行的内部会议下达了房贷口子开始收紧的指示,未来规模会大幅调低,利率也会逐步抬高。据悉,该银行已经开始控制房贷风险,后续必然会有更多银行跟风。那么如此说来,由于信贷资金支持力度减弱,房产市场调整也将势在必行。房价回调趋势也可能将成为事实。

其三,房地产泡沫持续不退,实体经济一片萧条的情况不可持续。有研究机构测算:中国当前仅北上广深的地价就可买下半个美国,纵向比价,房价增长持续大幅度超出其它价格(如消费价格、工业价格)的增长,中国房地产行业增长持续大幅超出工业增长、整体经济增长,并显然伤害到了实业发展。

而作为实体经济的代表人物华为的任正非都抱怨深圳市房价涨幅太快太高,使企业不能承受之重,已越来越不利于企业的发展。

其四,高租售比,说明中国房地产已不具备真正意义上的投资价值。众所周知,中国的房屋租售比、房价收入比等通用指标早已大大超越了国际警戒线,以致大众普遍认为这类指标在中国是不适用的。

有某沿海城市的租售比达到了1756,一套房子如果靠出租回本,那么需要63年。为什么出租的价格比售价低这么多?说明实际有居住需求的人少,而投机性买房子的人数量过多,两者的比例也应该是和1:756的比例有对应关系的。

现如今行业观察家对投资者的投机行为和未来房地产泡沫破裂的担忧不断攀升。更有人大胆预测说,“中国房价在未来某个时刻将会经历大幅下调”。那么,如果房价下跌,会发生什么呢?

首先,中国的房地产市场主要是投机性为主的市场,就是炒家希望自己在买进房子后,以更高的价位抛出,以获得丰厚利润。所以,中国房屋空置率普遍很高,大部分空置房屋都是投机性房产,如果房价下跌,投资者一定会大举抛售,导致二手房供应量大幅度上升,而二手房供应量的上升,造成市场“供远大于求”,这会进一步加快房价下跌的进程。

此外,正是由于中国房地产市场被投机投资者所主导,再加上这些年中国房地产一直实行的是较高杠杆率,这就造成了一旦房价出现大幅下跌,断供弃房的案例将不会鲜见。此举将迫使银行不得不当起了房东。

而面对手中大量过剩房源,银行要想快速出售变现也并非易事,试想信贷资金都变成不能变现的房源,那金融危机就难以避免。更糟糕的是,如果房价出现拐点,银行为避免加重风险,对整个房地产行业银根更加收紧,此举或可能会给房地产业形势更加雪上加霜。

再者,整个房地产业不仅关乎中国经济的增速,而且还影响着很多行业的兴衰。就现在的情况来说,如果房地产出现问题,相关上下游行业都会受到影响。比如中国的钢铁、水泥等行业产能已经过剩,而房地产的下游产业中的家具、家电、装潢也需要用政府来救助。一旦房价大幅下降,这些产业都会很快陷入泥沼。

最后,土地出让金是地方政府的命根,近年接近一半的地方财政收入都来自土地出让金。试想一旦房价下跌马上累及土地市场,而地价下降地方财政会受极大的影响。因为,现在很多政府性债务是由土地进行担保的,抵押物价值缩水,最终会影响到地方政府的偿债能力,造成地方政府的债务危机。

凯博咨询通过大数据分析得出的结论是,中国房地产新增工作机会的峰值已过,房价未来将会出现拐点。不过,笔者认为,中国的房地产市场已沦为投机性为主的市场,各类金融风险已经悄然形成。现在看来,房价调整不仅会使该行业提供就业岗位能力骤降,而且还会给中国经济和金融造成极大的不确定性,这才是最大的关键所在。

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