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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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触发楼市“黑天鹅”事件有哪些因素?  

2016-08-06 11:57:20|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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触发楼市“黑天鹅”事件有哪些因素? - 不执着 - 不执着财经博客

 

在过去的十多年时间里,房子是增值最快的资产,如果你多买了几套房,就相当于登上了一列开往财富金矿的高速列车,这是大趋势。而在2015年后,由于各城市房价开始分化,如果你拥有一二线城市房产,那就相当于搭乘了财富升天的火箭。

随着国内部分城市房价泡沫的快速膨胀,一些专家指出,只要是泡沫迟早会破裂,房价也不可能永远涨下去。回顾最近的一次股市泡沫破灭经过,一旦杠杆被降低,或外围资金不再流入房地产,那么中国楼市崩盘也为时不远了。而笔者总结了一下中国房地产泡沫逐步成长的四个阶段。

第一阶段(1998-2007年)将房地产完全市场化。1998年发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,主旨是停止住房实物分配,实行住房分配货币化。而之前,城市居民的房子都是单位(工厂/政府机关/事业单位等)集资建造并分配的。

正是因为该《通知》指明城里人以后住房不会再有分配,要完全用钱购买,这使得中国人长期积压的潜在购房需求集中迸发。相对应的是,城镇化的加速,大批量的农村人(以大中专学生和做生意的人为主)来到城市打拼并扎根于此,这无疑助涨了国内各城市住房的潜在需求。

在这段时间里,一个《中国老太太和美国老太太的故事》被国内媒体大肆宣传。故事的大意是,中国老太太几十年如一日的省吃俭用,等到攒够了买房的钱,没享受几年就“驾鹤西去”。

而美国老太太在年青时候就贷款买房了,这套宽大的房子被她提前享受了几十年。就在临死之前,美国老太太还清了所有银行欠款,这是活得多潇洒啊!这个故事在很大程度上促进了国内百姓贷款购房的热情。

第二阶段(2008-2013年)次贷危机之后,当时的中国政府本来有一次遏制房地产泡沫的的机会,但被4万亿投资及附带12万亿天量信贷计划而搁置,在住房投资需求及信贷剌激的双重叠加之下,全国大中小城市都出现了普涨,一直到2013年涨势才开始分化。

第三阶段(2013-2014年)全国房价进入了盘整期。2013年之后,中国房地产开始分化。一二线城市进入一年多的盘整期,广大的三四五线城市因海量的房屋供应让房价不仅没涨,反而还有所下跌,以致不少项目烂尾,这也是2015年底中央经济会议提出去库存的初衷。这是一个相对僵持的阶段。

第四阶段(2015-至今)受到央行货币超级宽松,以及首付比例下调的影响,巨量的投资投机性需求进入了一二城市的房地产。今年上半年新增的7.56万亿天量信贷中有40%流入了房地产领域。这一方面造成了国有房企频频拿地勇当地王。另一方面居民的中长期贷款占比急剧上升。当大量的信贷资金流向房地产后,中国的实体经济愈加萧条,上半年民间投资增速接近于零。

如果中国的房价能够永远涨下去,那也无妨,苦的是社会底层的百姓,但问题是如果房价再像去年股市涨至5170点后,再拐头向下,疯狂之后是阴跌,恐怕受损的不仅是中国经济,更会危及国内金融体系的安全。那么啥 “黑天鹅”事件会让一二线城市的房价泡沫瞬间破裂呢?

首先,金融机构开始收缩房贷。对金融机构来说由于房价天天向上,所以居民中长期房贷是“优质贷款”,而当金融机构发现“优质贷款”风险巨大,从而减少信贷资金流入,那么中国房价泡沫就会戳破。

这一现象已经发生。7月份,深圳新建商品住房成交价格为56720元/平方米,环比下跌8.15%,为2012年以来环比最高跌幅。出于对后市的担忧,各大银行已开始调整对房地产贷款的规模。

再者,央行收缩货币政策。近期中央政治局会议明确指出,要抑制“资产泡沫”,这是有始以来中央政府的首次表态。预计下半年,中国央行的货币政策会更加倾向“灌浇”实体经济和三四线城市房产“去库存”。后续难有之前这么大的信贷资金流入一二线城市的房地产市场。

其三,房价过高使首付提高和月按揭还款增加,挑战着“接盘侠”们的支付能力。随着中国经济下行压力加大,上半年GDP已经跌至6.7%的低位。现如今各行业都不景气,职工收入增速预期也在放缓。在这样的背景下,改善型、投资性购房需求会受到进一步遏制。

再次,现在银行的中长期房贷利率处于历史最低位,继续下行的空间已经不大。按常理来讲,当前的这种超低利率或负利率状态不可能长期维持下去。只要通胀率快速回升,央行就会有进一步加息之可能。而央行一旦步入加息周期,房地产泡沫就会瞬间破裂。

最后,出台房产税,增加投机投资者的购房成本。从短期来看,房产税全面铺开的可能性并不大,但明后两年房产税将有可能被推出。房产税一旦被推出,必会对投机炒房者购成重大影响。因为房产税会增加购房者在房产保有环节的成本。此税如果开征,就会有大量房源抛向市场,从而起到打压房地产泡沫的效果。

这些年,房产的财富效应让大家形成了路径依赖,人们对房价“只涨不跌”的神话深信不疑。但随着泡沫膨胀的恶化、民众收入预期的下降,杠杆率的降低等因素。高房价肯定是不可持续的,而一旦房地产出现问题对经济的影响远甚于股市。楼市“黑天鹅”事件啥时候发生,我们无法确定,但相关部门应该开始对房地产泡沫破裂做好充分预防和准备。告诉大家一个很不错的网站,他们每天下午14:30分左右公布一只第二天必涨5%以上牛股!不看后悔:明日早盘暴涨牛股(敬请您见证实力)

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楼市去库存靠“加杠杆”是饮鸩止渴? - 不执着 - 不执着财经博客

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