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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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中国个人房贷杠杆逼近极限不可持续?  

2016-08-09 12:28:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国个人房贷杠杆逼近极限不可持续? - 不执着 - 不执着财经博客

 

最近,央行发布了《二季度货币政策执行报告》,报告中显示,上半年个人住房贷款增加2.3万亿元,同比多增1.2万亿元,6月末增速达32.2%,月度增量也屡创新高。

对此,央行的解释是:主要是因为上半年商品房销售增速较高,带动个人住房贷款较快增长。不过,也有学者指出:“中国房贷高增长不可持续,边际杠杆或已近极限!”

尽管我国经济增速已经连续12年下行,但房贷增速却在持续上行之中。中国居民房贷月均新增额从11年的693亿元飙升至16年上半年的月均3933亿元,已迭创新高。

同时,中国的房贷余额/GDP2015年底达到20.7%,预计在2016年底将超过25%,现已达到日本地产泡沫顶峰时的水平。那么,中国居民房贷为啥呈现激增趋势呢?

首先,货币政策大肆扩张,信贷结构严重畸型。过去几年我国信贷增速高企,超发的货币为居民大规模购房提供了支持。特别是2015年以来,企业中长期贷款增速下行,居民中长期贷款增速上行。

这意味着,越来越多的信贷资源被分配到居民购房的“加杠杆”。同时,很多企业在拿到银行中长期贷款后也不会投向主业,而是加入房地产高杠杆炒作之中。

再者,低利率促销量,宽货币推房价。个人住房贷款平均利率从201411月以来持续下行,目前个人中长期贷款处于历史最低位,这导致地产销量增速在2015年见底回升。到了2016年初房地产剌激政策再度出台,再次剌激了居民购房需求,而货币增速的猛增,则导致房价的暴涨,并从一线城市向二线城市传导。今年上半年地产销售额同比增速42%,超出销售面积增速14.2个百分点。

最后,居民购房杠杆率出现飙升。居民购房贷款新增额/新增商品房销售额从11年的17.3%,一路上行至15年的36.7%,今年上半年再次创新高至56.5%,居民购房杠杆率呈加速上升。

事实上,中国的房价快速飙升都是过量的信贷货币流入房地产所致。2008年次贷危机后,4万亿剌激及12万亿天量信贷大量流入房地产市场,进一步助推了房价泡沫。而2015年后,一线城市和部分二线城市房价暴涨,也是纯粹的货币现象,大量信贷资金流入房地产市场,房子已脱离居住属性,变成了金融投资品。不过,这样的房贷高增长却很难持续,房地产泡沫破裂已经开始。

其一,中国居民房贷收入比已超日赶美,值得警惕。因为,居民房贷收入比可以准确的刻画居民偿付房贷的能力。美国、日本房贷收入比的起伏与房地产泡沫的兴衰趋于同步。目前中国居民房贷收入比0.46,已超过日本房产泡沫时期的水平,若按现有速度扩张,则将在不久之后达到美国次贷危机前的历史高点。

其二,房贷/GDP加速上升。特别是在经济增速滑落的背景下这种上行趋势明显。2012年以前尚不到15%2015年底达到20.7%,而到了2016年上半年则超过25%,达到日本地产泡沫顶峰时的水平。若未来几年以仍以25%的速度扩张,则房贷/GDP在不久将来接近美国次贷危机前的水平。

其三,我国居民购房的高杠杆率也已接近极限。从新增房贷/新增地产销售看,美国07年时的峰值为52.6%。而中国15年新增房贷销售比升至35%16年上半年更是创历史新高至42%,已接近美国金融危机期间峰值水平。上半年新增房贷/GDP高达6.4%,不仅远超日本历史高点(3.0%),也接近美国历史峰值(8.0%)。

其四,在过去十多年里,由于推行城镇化进程(去年我国城镇化率56%),使大量农村人口流向大中城市。人口的导入,当地居民的改善型购房需求,以及投资投机者的入市,都促进了房价的快速上涨。

而现在这种人口的红利正在逐步消失。由于生活成本畸高不下,使外来人口选择离开,多数一线城市人口流入趋缓,上海今年常住人口数量出现“负增长”。而三四线城市虽然拥有大量房产库存,但因对外来人口缺乏吸引力,使人口不断流失,也使购房需求呈现下滑态势。

近期国内一线城市的房价为何会涨?主要是无数资金争先恐后的涌入楼市,房价在货币堆砌之下快速上涨,而由于楼市的赚钱效应,吸引了更多资金推动房价上涨,如此循环往复,房价很容易走上一条泡沫越吹越大的不归路,最后陷入一个可怕的循环,无从求解。一旦后续资金流入量出现萎缩,中国的房地产泡沫也会瞬间破灭。告诉大家一个很不错的网站,他们每天下午14:30分左右公布一只第二天必涨5%以上牛股!不看后悔:明日早盘暴涨牛股(敬请您见证实力)

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