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前瞻网特约经济学人、观察家。高级经济师,知名财经评论家,每日经济智库专家、BWCHINESE中文网专栏作家、MSN专栏作家。现为上海富大集团公司首席经济师、上海新沪商集团战略投资顾问

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楼市要变天了!2017年到底该不该买房?  

2017-02-12 20:44:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据《上海证券报》等媒体报道,最近有部分上海中小商业银行,为了缓解住房贷款余额压力,要求支行鼓励房贷客户提前还款,甚至对提前还款违约金给予减免优惠。

此外,另有传闻称,北京、上海这两大一线城市目前低于9折的住房贷款优惠利率已全面绝迹,已有商业银行将低于95折的房贷优惠利率审批权全部收归分行层面。还有消息称,银行已经不再接受30年的住房按揭贷款,将最长期限削减到了25年。

房贷出现全面收紧的信号,难道楼市要变天了吗?对此,有业内专家表示,自己虽不具备辟谣的本事和资质,但上述说法也并非空穴来风,而是有逻辑可循。在当前“去杠杆,控风险”的背景之下,春节过后楼市频繁传出房贷收紧消息,不足为奇。

一直以来,房价能涨多少,取决于当年房贷政策松紧程度,2015年初至20169月,我国货币政策呈现全面宽松的状态,这使得全国一二线城市的房价开始疯狂上窜。而央行现在的货币政策则是“稳健偏中性”,这意味着房贷政策已经全面收紧。只是谁也未曾料到,刚刚才过完年,央行就开始回收货币的流动性了。

那么,为什么央行现在开始收紧房贷了呢?换言之,货币政策转向“稳健中性”,不再偏宽松了呢?这个问题的答案有很多,主要是为了守住不发生系统性金融风险的底线,央行需要对货币流向进行调控,调控对象主要针对金融市场的“脱实向虚”、“以钱炒钱”以及肆意加杠杆行为。

而对于银行来说,收紧房贷的动机,除了政策面的“窗口指引”,恐怕还有存贷比(贷款总额/存款总额)居高不下的压力。商业银行是以盈利为目的,从盈利的角度来看,存贷比存高越好,因为存款利息意味着成本,而贷款利息意味着收入。存贷比越高,银行的盈利能力越强劲。

不过,如果存贷比过高,银行贷出去的钱太多,那么其承担的风险也就越高了。根据央行1月披露的数据,全国2016人民币贷款余额106.6万亿元,同比增长13.5%。而根据标普全球的计算,截止去年底,算上银行理财和影子银行等因素,银行的存贷比已超过80%,且以每年6%的增速上升。

按此速度放贷下去,再过几年,银行贷出去的钱要跟自己的存款一样多了,这显然是一个危险的信号。所以现在银行谨慎放出房贷,甚至最好已有房贷的人能提前还款,这样可以降低它的存贷比风险。那么,2017年我们究竟该不该买房呢?

首先,对于现在想要买房自住的年青人来说,在购房之前还是要仔细斟酌一下,未来将是房贷成本上升期,你究竟能否承担得了还贷压力?先举个例子,程序员小王收入不菲,在上海松江区看中一套260万的房产,还款方式为等额本息。

如果小王按照房贷相对宽松时的房贷环境,在首付60万后,要对剩下的200万余额,进行360期,30年的方式还贷,贷款利率在基准利率的基础上再打95折,则小王总共需要还贷3714743元,每月还款10319元。

而现在房贷政策收紧了,商贷利率不打折了,还是4.9%,且银行只同意给小王贷款25年,则小王总共需要还贷3472672元,虽然小王少了24万的房贷,但每月需还款11576元。这意味着,小王每个月比之前还要多还1200元房贷。在这种情况下,小王打起了退堂鼓,选择继续观望,期盼房价泡沫能够早些清除。

其次,有些人觉得,房贷虽然收紧,房价和成交量必然会出现下滑,但是价格跌幅一定会是有限的,出于稳增长和控风险的需求,未来货币宽松仍会继续,央妈是不会真让房价深跌的。

但是笔者认为,房地产进入深度调整期已在所难免,如果继续让房地产加杠杆,将引发极大风险。现在问题是,如何让高房价逐步缓慢下跌至百姓均能接受的范围区间之内,避免出现大的系统性金融风险。这才是今年中国经济所面临的巨大挑战。所以,期盼热点城市房价短期见底的购房者,一定要有打持久战准备。

最后,我们要提醒已经还贷多年的购房者,不要因为手续费优惠就急着向银行提前还款,除非你是等额本金的还贷方式,大部分的贷款已经还得差不多了,剩下少部分欠款,并有自己手中资金充盈,那早些还给银行也是不错的选择。

本文由不执着财经(微信ID:bzzcaijing)供稿,观点犀利、时效性强,财经爱好者喜爱的内参!

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